REIT: инвестиционный трастовый фонд, специализирующийся на недвижимости

Содержание
  1. Инвестиционные трасты недвижимости (REIT)
  2. Основные моменты
  3. Как работают REIT
  4. Что может квалифицироваться как REIT
  5. В частности, чтобы претендовать на получение статуса REIT, компания должна соответствовать следующим требованиям
  6. Существует три типа REIT
  7. REIT также могут дополнительно классифицироваться на основе того, как покупаются и удерживаются их акции
  8. Как инвестировать в REIT
  9. Плюсы и минусы инвестирования в REIT
  10. Плюсы
  11. Минусы
  12. Мошенничества в сфере REIT
  13. Пример REIT в реальном мире
  14. UPREIT
  15. Национальная ассоциация инвестиционных трастов недвижимости (Nareit)
  16. Форма SEC S-11
  17. ETF на базе REIT
  18. Как получить прибыль от недвижимости
  19. Доходный траст (Income Trust)
  20. Дивиденды REIT фондов. Максимальные по доходности
  21. ETF REIT – что это такое?
  22. Топ 9 reit фондов с макс. дивидендами
  23. Доходность по фондам REIT из S&P 500
  24. Узкосегментированные дивидендные REIT
  25. REIT — инвестиционные фонды недвижимости
  26. США
  27. Германия
  28. Великобритания
  29. Россия
  30. Фонды REIT — недвижимости фондов США
  31. Что такое REIT
  32. Виды REIT
  33. Преимущества REIT
  34. Риски инвестиций в REIT
  35. Как оценить и выбрать REIT для инвестирования

Инвестиционные трасты недвижимости (REIT)

REIT: инвестиционный трастовый фонд, специализирующийся на недвижимости

Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это компания, которая владеет и управляет приносящим доход недвижимым имуществом, а также вкладывает в него деньги.

Они смоделированы по образцу паевых фондов и объединяют капитал многих инвесторов.

Это позволяет индивидуальным инвесторам получать дивиденды от инвестиций в недвижимость, не занимаясь покупкой, управлением или финансированием каких-либо объектов недвижимого имущества самостоятельно.

Основные моменты

  • Инвестиционный траст со специализацией по недвижимости (REIT) – это компания, которая владеет и управляет приносящей доход недвижимостью, а также вкладывает в неё деньги.
  • REIT – фонды, которые генерируют стабильный поток дохода для инвесторов, но в плане повышения стоимости капитала их возможности сильно ограничены.
  • Большинство REIT торгуются на публичных биржах, как акции, что делает их высоколиквидными (в отличие от инвестиций в физическую недвижимость).
  • Деньги таких фондов инвестируются в разные виды недвижимости, включая жилые дома, вышки сотовой связи, центры обработки данных, гостиницы, медицинские учреждения, офисы, торговые центры и склады.

Как работают REIT

Структура REIT была одобрена Конгрессом США в 1960 году в качестве поправки к закону об акцизах на сигары. Это положение позволяет инвесторам покупать акции в портфелях коммерческой недвижимости, что раньше было доступно только очень состоятельным людям и только через крупных финансовых посредников.

Объектами недвижимости в портфеле REIT могут быть жилые комплексы, центры обработки данных, медицинские учреждения, гостиницы, инфраструктурные объекты (в виде оптоволоконных кабелей, вышек сотовой связи и трубопроводов для энергоносителей), а также офисные здания, торговые центры, склады и складские помещения.

Как правило, REIT специализируются на конкретном секторе недвижимости. Однако диверсифицированные и специализированные REIT могут содержать в своих портфелях различные типы объектов недвижимости, например, одновременно офисные и торговые здания.

Многие инвестиционные трасты со специализацией публично торгуются на крупных биржах ценных бумаг, и инвесторы могут покупать и продавать их в течение всей торговой сессии, как акции. Такие REIT обычно торгуются в значительных объёмах и считаются очень ликвидными инструментами.

Что может квалифицироваться как REIT

Большинство REIT имеют простую бизнес-модель: они сдают в аренду помещения и собирают арендную плату с них, а затем распределяют этот доход среди акционеров в виде дивидендов. Ипотечные REIT недвижимости не имеют, а занимаются финансированием недвижимости. Эти REIT получают доход от процентов по своим инвестициям.

Чтобы квалифицироваться как REIT, компания должна соблюдать определенные положения Налогового кодекса США (IRC). К этим требованиям относится в первую очередь долгосрочное владение приносящей доход недвижимостью и распределение доходов между акционерами.

В частности, чтобы претендовать на получение статуса REIT, компания должна соответствовать следующим требованиям

  • Инвестировать не менее 75% от общего объёма активов в недвижимость, наличные деньги или казначейские облигации США.
  • Получать не менее 75% валового дохода от арендной платы, процентов по ипотечным кредитам, выданным для покупки недвижимости, или от продажи недвижимости.
  • Ежегодно выплачивать не менее 90% налогооблагаемого дохода своим акционерам в виде дивидендов.
  • Являться юридическим лицом, которое облагается налогами как корпорация.
  • Управляться советом директоров или попечителей.
  • Иметь не менее ста акционеров после первого года своего существования.
  • Иметь не более 50% своих акций у пяти или менее физических лиц.

По оценкам, сегодня всем REIT в совокупности принадлежит около 3 трлн долларов США в виде общей суммы активов; причём на публично торгуемые долевые REIT приходится 2 трлн долларов США.

Существует три типа REIT

  1. Долевые (Equity REIT). Большинство инвестиционных трастов недвижимости являются долевыми или рентными REIT, которые владеют приносящей доход недвижимостью и управляют ею. Доходы в них генерируются в основном за счёт арендной платы (а не за счет перепродажи недвижимости).
  2. Ипотечные (Mortgage REIT). Ипотечные REIT предоставляют деньги владельцам и операторам недвижимости либо непосредственно через ипотеку и займы, либо косвенно путём приобретения ценных бумаг с ипотечным покрытием.

    Их прибыль формируется главным образом за счёт чистой процентной маржи – спреда между процентами, которые они получают по ипотечным кредитам, и стоимостью финансирования этих кредитов. Эта модель делает их потенциально чувствительными к повышению процентных ставок.

  3. Гибридные (Hybrid REIT).

    Эти фонды используют инвестиционные стратегии как долевых, так и ипотечных REIT.

Тип REITАктивы
ДолевыеВладеют и управляют приносящей доход недвижимостью
ИпотечныеИнвестируют в ипотеку на недвижимость
ГибридныеВладеют недвижимостью и инвестируют в ипотеку

REIT также могут дополнительно классифицироваться на основе того, как покупаются и удерживаются их акции

  • Публично торгуемые REIT. Акции публично торгуемых REIT представлены на бирже ценных бумаг, где они свободно покупаются и продаются индивидуальными инвесторами. Такие фонды регулируются Комиссией по ценным бумагам и биржам США (SEC).
  • Публичные небиржевые REIT. Эти REIT тоже зарегистрированы в SEC, но не торгуются на биржах ценных бумаг. В результате они менее ликвидны, чем публично торгуемые REIT. Тем не менее, они, как правило, являются более стабильными, потому что на них не влияют колебания рынка.
  • Частные REIT. Эти REIT не зарегистрированы в SEC и не торгуются на биржах ценных бумаг. Как правило, частные REIT продаются только институциональным инвесторам.

Как инвестировать в REIT

Вы можете инвестировать в публично торгуемые REIT, а также в паевые инвестиционные фонды и биржевые фонды (ETF) на базе REIT, покупая акции через брокера. Вы можете купить REIT небиржевого типа через брокера или финансового консультанта, который имеет право на их продажу.

Кроме того, REIT входят в множество инвестиционных планов с установленными выплатами и взносами. По оценкам исследовательской фирмы Nareit, базирующейся в Вашингтоне, округ Колумбия, около 87 миллионов американских инвесторов владеют долями REIT через свои пенсионные счета и другие инвестиционные фонды.

В результате деятельности REIT в 2018 году было распределено 62 миллиарда долларов США дивидендного дохода (самые последние доступные данные).

В США существует более 225 публично торгуемых REIT, то есть, вам придётся тщательно всё изучить, прежде чем вы решите, в какие фонды недвижимости вкладывать деньги.

Обязательно обратите внимание на руководство REIT и его репутацию, а также узнайте, за счёт чего они зарабатывают.

Если это компенсация, основанная на прибыльности фонда, скорее всего, они будут изо всех сил стараться выбрать правильные инвестиции и лучшие стратегии.

Конечно, также стоит посмотреть на цифры, такие как ожидаемый рост прибыли на акцию и текущий размер  дивидендов. Особенно полезной метрикой для REIT является количество средств от операций (funds from operations, FFO), которое рассчитывается путём сложения показателей износа и амортизации к прибыли, а затем вычитания любых прибылей от продаж.

Купить популярные REIT можно у брокера Exante или Interactive Brokers.

Плюсы и минусы инвестирования в REIT

REIT могут играть важную роль в инвестиционном портфеле, поскольку они предлагают стабильные годовые дивиденды и потенциал для долгосрочного роста капитала. Суммарная доходность REIT за последние 20 лет превышает доходность индекса S&P 500 и других индексов, а также темпы инфляции. Как и все инвестиционные инструменты, REIT имеют свои преимущества и недостатки.

Преимущество заключается в том, что REIT легко покупать и продавать, так как большинство из них торгуется на публичных биржах, и это позволяет избежать некоторых из традиционных недостатков недвижимости. В плане производительности, REIT предлагают привлекательную доходность с поправкой на риск и стабильный денежный поток.

Кроме того, наличие инвестиций в недвижимость может быть полезным для портфеля, потому что она обеспечивает диверсификацию и дивидендный доход, причём дивиденды часто выше, чем можно получить от других инвестиций.

Недостатком является то, что REIT не очень перспективны с точки зрения роста капитала. В их структуре заложено, что они должны выплачивать 90% дохода инвесторам.

Таким образом, только 10% налогооблагаемого дохода может реинвестироваться обратно в REIT для покупки новых объектов.

Другие отрицательные моменты заключаются в том, что дивиденды REIT облагаются налогом как обычный доход, и некоторые REIT имеют высокие управленческие и транзакционные сборы.

Плюсы

  • Ликвидность.
  • Диверсификация.
  • Прозрачность.
  • Стабильный денежный поток в форме дивидендов.
  • Привлекательная доходность с поправкой на риск.

Минусы

  • Низкие показатели роста.
  • Дивиденды облагаются налогом как обычный доход.
  • Подверженность рыночному риску.
  • Могут взиматься высокие управленческие и транзакционные сборы.

Мошенничества в сфере REIT

Комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) рекомендует инвесторам быть максимально осторожными в отношении тех, кто пытается продать REIT, не зарегистрированные в SEC.

Комиссия рекомендует проверять регистрацию как публично торгуемых, так и небиржевых REIT через систему EDGAR SEC.

Вы также можете использовать систему EDGAR для просмотра годовых и ежеквартальных отчётов REIT, а также любых эмиссионных проспектов.

Также не помешает проверить брокера или инвестиционного консультанта, который рекомендует REIT. У SEC есть бесплатный инструмент поиска, который позволяет выяснить, имеет ли инвестиционный консультант лицензию и регистрацию.

Пример REIT в реальном мире

Ещё одним важным моментом при выборе REIT является поиск наиболее популярных секторов рынка недвижимости.

В какие быстро развивающиеся отрасли экономики можно инвестировать через недвижимость? Например, здравоохранение является одной из самых быстрорастущих отраслей в США – особенно в плане роста числа медицинских зданий, амбулаторных центров, учреждений по уходу за пожилыми людьми и пенсионных сообществ.

Несколько REIT специализируется на этом секторе. Одним из примеров является Healthpeak Properties (ранее он назывался HCP).

По состоянию на 23 марта 2020 года его рыночная капитализация составляла около 11 миллиардов долларов США, при этом ежедневно торговалось около 5,5 млн акций.

Портфель фонда распределён по трём основным классам активов: медико-биологические учреждения, медицинские учреждения и жильё для престарелых.

UPREIT

UPREIT – это способ отсрочить или полностью устранить обязательства по налогу на прирост капитала, когда физическое лицо или компания хотят продать недвижимость, цена которой выросла.

Национальная ассоциация инвестиционных трастов недвижимости (Nareit)

Nareit – это торговая ассоциация, которая работает с отраслью инвестиционных трастов недвижимости (REIT) и продвигает инвестирование в недвижимость через REIT.

Форма SEC S-11

Форма SEC S-11 представляет собой бланк, который используется для регистрации эмиссий ценных бумаг инвестиционными трастами недвижимости (REIT).

ETF на базе REIT

ETF на базе REIT – это биржевые фонды, которые в основном инвестируют в ценные бумаги долевых REIT и пытаются эмулировать индексы REIT.

Как получить прибыль от недвижимости

Недвижимость – это реальная, то есть материальная собственность, состоящая из земли, а также всего, что на ней находится, включая здания, животных и природные ресурсы.

Доходный траст (Income Trust)

Доходный траст – это инвестиционный трастовый фонд, который инвестирует в активы, приносящие доход. Он может быть структурирован как личный инвестиционный фонд, так и коммерческий траст с публично торгуемыми акциями фонда закрытого типа.

Источник: https://iamforextrader.ru/investiczionnye-trasty-nedvizhimosti-reit/

Дивиденды REIT фондов. Максимальные по доходности

REIT: инвестиционный трастовый фонд, специализирующийся на недвижимости

REIT (англ: Real Estate Investment Trusts) – фонды недвижимости, осуществляющие вложение в объекты строительства, сдача в аренду, проценты по закладным или проводят сделки с ипотечными ценными бумагами (сделки с недвижимостью должны составлять более 75% дохода).

Фонды недвижимости позволяют вложиться не в одну квартиру в своем регионе, а открывают доступ к рынкам недвижимости других стран. Другим преимуществом вложения в такие фонды является широкая диверсификация активов. Активное развитие фонды получили в США, т.к они имеют ряд налоговых льгот и акционерный доход не облагается корпоративным налогом.

Пройдите наш авторский курс по выбору акций на фондовом рынке → обучающий курс

Следующим преимущество фондов является их ликвидность, в отличие от недвижимости акции фонда могут быть быстро проданы на фондовом рынке.

Также одним из требований к фондам REIT – 90% полученного дохода должны распределяться между в виде дивидендов! Тогда как мы помним в среднем американские компании направляют 50% прибыли на выплаты дивидендов.

REIT как форма управления недвижимостью узаконена в 38 странах (Россия в них не входит).

ETF REIT – что это такое?

Если не хватает широты диверсификации инвестиционного портфеля, то существует такой финансовый инструмент как ETF REIT (см. → Дивидендные ETF c максимальной доходностью).

Топ 9 reit фондов с макс. дивидендами

Чтобы найти интересные REIT фонды с максимальными выплатами дивидендов будем использовать сервис finviz.com. В сервисе Finviz переходим во вкладку “Screener”, далее во вкладку “ALL”, потом в опции “Sector” (там выбираем раздел Real Estate).

Также поставим фильтр Index → S&P500 (выбрать те фонды, которые входят в индекс S&P500). Это позволит исключить не привлекательные для инвестиционных фондов REIT и фонды малой капитализации.

Также устанавливаем фильтр на размер годовых дивидендов (Dividend Yield) > 5%.

Как найти REIT в сервисе Finviz с доходностью больше 5%

В результате было найдено 9 фондов ↓

Результаты поиска. 9 фондов из индекса S&P 500

Для того чтобы посмотреть дивидендную доходность необходимо перейти в каждый из фондов по отдельности, нажав на их тикер или нажать на вкладку “Snapshot” для их параллельного сравнения.

При выборе фонда обращаем внимание на волатильность. Если фонд чувствителен или его цена постоянно снижается, то исключаем его из анализа. Для фонда AIV наблюдается устойчивый коридор

Доходность по фондам REIT из S&P 500

В таблице ниже итоговые результаты поиска крупных REIT фондов из индекса S&P500 и их дивидендная доходность. Максимальная у фонда IRM – 8,99%, но он достаточно перегрет на рынке. Мультипликатор P/E составляет 39! Интересным фондом является SPG с доходность 8,19%, крупной капитализацией и недооцененностью, коэффициент P/E равен 11,15. (см. → мультипликатор P/E. Применение)

ТикерНазвание фондаСегментКапитализацияP/EДивидендная доходность
AIVApartment Investment and Management CompanyАпартаменты3.82 млрд.25.606,18%
BXPBoston Properties, Inc.Офисы11.51 млрд.11.675,24%
FRTFederal Realty Investment TrustТорговля5.50 млрд.20.165,88%
IRMIron Mountain IncorporatedКино, театры8.00 млрд.39.158,99%
PEAKHealthpeak Properties, Inc.Больницы, лаборатории15.74 млрд.46.985,16%
REGRegency Centers CorporationТорговля6.12 млрд.66.886,58%
SLGSL Green Realty Corp.Офисы3.23 млрд.17.367,8%
SPGSimon Property Group, Inc.Торговля19.60 млрд.11.158,19%
VNOVornado Realty TrustОфисы5.98 млрд.18.826,66%

Следует заметить, что высокие дивиденды не всегда являются приоритетным критерием выбора. Так как у таких фондов их акции могут снижаться больше, чем выплачиваемый размер дивидендов.

Узкосегментированные дивидендные REIT

Если мы хотим сузить поиск дивидендных фондов REIT до их специализации, то в вкладке Industry выбираем: Diversified – без четкой специализации (широко диверсифицированные), Healthcare Facilities – управление недвижимостью больниц, лабораторий, мед. компаний,  Mortgage – доход от ипотечных платежей, Office – управление недвижимостью офисов, Residential  – апартаменты для сдачи в аренду и временного проживания, Retail – недвижимость торговых компаний, Specialty – кинотеатры, театры, казино.

Пошаговая инструкция как найти REIT с доходностью больше 5% с узкой сегментацией

Для примера мы взяли фильтр промышленных REIT (Industrial), на рисунке ниже показаны лучше отобранные фонды ↓

Промышленные REIT фонды. ILPT – наиболее привлекателен по размеру капитализации на рынке. Дивидендная доходность 6, 75%

Выводы

Фонды REIT являются интересным финансовым инструментом для вложения в объекты недвижимости: высокая дивидендная доходность, возможность диверсификации по различным сегментам, высокая ликвидность при продаже.

к.э.н. Жданов Иван

Источник: https://finzz.ru/dividendy-reit.html

REIT — инвестиционные фонды недвижимости

REIT: инвестиционный трастовый фонд, специализирующийся на недвижимости

11 114 просмотров ·

REIT (Real Estate Investment Trust, произносится как «риит») — компания, которая за счет коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество и управляет им или занимается застройкой.

REIT получает доходы как от роста стоимости долей, так и от аренды недвижимости, в которую траст вложился. Минимум 90 % этих доходов он выплачивает пайщикам в виде дивидендов.

Большинство REIT передают 100 % налогооблагаемой прибыли пайщикам и таким образом избавляются от необходимости платить налог на корпорации.

Выделяют три основные категории REIT: долевые, ипотечные и гибридные.

  1. Долевые (Equity REIT). К ним относится примерно 91 % всех фондов недвижимости. Они приобретают объекты недвижимости и выступают управляющей компанией. Главный источник дохода — арендная плата от сдачи внаем принадлежащих им объектов. Основное отличие долевых REIT от обычных застройщиков — в том, что фонды владеют и управляют недвижимостью как частью своего портфеля, а не перепродают ее после завершения строительства.
  2. Ипотечные (Mortgage REIT). Они составляют 7 % от общего количества фондов недвижимости. Этот вид REIT специализируется на прямом кредитовании и операциях с закладными на недвижимость. Их доходы складываются из процентов, получаемых в рамках ипотечного кредитования.
  3. Гибридные (Hybrid REIT). Представляют собой комбинацию долевых и ипотечных REIT. Гибридные REIT инвестируют активы как в недвижимость, так и в ипотечное кредитование. К этой группе относятся около 1 % фондов недвижимости.

У фондов недвижимости есть преимущества перед другими способами вложения средств:

  • Ликвидность. По сравнению с непосредственной покупкой недвижимости, инвестиции в акции REIT обладают неоспоримым преимуществом — ликвидностью. Собственник не всегда может быстро и выгодно продать принадлежащий ему дом, тогда как акции большинства инвестиционных трастов ежедневно торгуются на основных биржевых площадках США.
  • Диверсификация инвестиций. Чтобы при заданном уровне доходности снизить риск по портфелю, нужно прибегнуть к диверсификации — включению в портфель различных финансовых инструментов с целью повышения доходности и уменьшения риска. Так как корреляция фондов недвижимости с другими финансовыми активами довольно низкая, REIT являются прекрасным инструментом для диверсификации.
  • Защита от инфляции. REIT обеспечивают неплохую защиту от инфляции: основной источник доходов инвестиционных трастов — арендная плата, которая, как правило, корректируется с учетом роста общего уровня цен.
  • Высокая доходность. По доходности фонды недвижимости занимают промежуточное положение между акциями крупных компаний и облигациями. REIT привлекательны для инвесторов высоким уровнем текущего дохода и возможностью умеренного долгосрочного роста капитала в отличие, например, от банковских вкладов, когда вкладчику заранее известен уровень дохода.
  • Надежность. Не было ни одного случая банкротства REIT. Они гораздо надежнее, чем услуги брокеров или инвестирование в акции крупных компаний, которые могут обанкротиться при неблагоприятных условиях на рынке. «По надежности трасты сопоставимы с американскими гособлигациями,— говорит Игорь Индриксонс, руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills.— Но облигации выгодно покупать при высоких учетных ставках Федерального Резерва, а бумаги трастов — при низких. Лучшим доказательством надежности REIT служит то, что их основными инвесторами являются страховые компании и пенсионные фонды».

США

США стали первым государством, правительство которого задумалось над превращением имущественных прав на недвижимость в ценные бумаги.

После Второй мировой войны резко возрос спрос на фонды недвижимости, и в сентябре 1960 года президент Эйзенхауэр подписал «Положение о налогообложении инвестиционных трастов».

Оно вводило специальный налоговый режим для REIT, устраняя двойное налогообложение.

Сегодня, чтобы американская компания могла квалифицироваться как REIT и получить освобождение от налогообложения на корпоративном уровне, она должна удовлетворять следующим требованиям Кодекса внутренних доходов (Internal Revenue Code):

  • форма организации — корпорация, траст или ассоциация;
  • управление должно осуществляться Советом директоров или доверительных собственников;
  • акции должны находиться в свободном обращении;
  • организация не должна представлять собой финансовое учреждение или страховую компанию;
  • минимальное число акционеров — 100;
  • не менее 90 % налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов;
  • в собственности 5 лиц может быть не более 50 % акций компании в течение последних 6 месяцев каждого налогового года;
  • в объекты недвижимости должно быть вложено не менее 75 % совокупных инвестиционных активов;
  • не менее 75 % общего дохода компании должно извлекаться из арендной платы или процентов по закладным в рамках ипотечного кредитования;
  • не более 20 % активов может состоять из долей налогооблагаемых дочерних структур.

Среди крупнейших фондов недвижимости США следует отметить Simon Property Group, рыночная капитализация которой достигает 19 миллиардов долларов, а также General Growth Properties с капиталом в 12 миллиардов долларов и Kimco Realty с капитализацией свыше 9 миллиардов долларов. Все эти компании активно работают на рынке коммерческой недвижимости, а Simon Property является лидером не только данной индустрии, но и рынка коллективных инвестиций в целом.

Германия

Сегодня в Германии существует три фонда недвижимости (G-REIT): Alstria Office, зарегистрированный в октябре 2007, Fair Value, появившийся в ноябре того же года, и Hamborner, существующий с февраля 2010.

В немецких REIT, как и в американских, действует правило: минимум 90 % налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов, не облагаясь при этом корпоративным налогом.

Согласно законодательству, для получения статуса G-REIT капитал организации должен быть не менее 15 миллионов евро.

Коммерческая недвижимость в Германии

Великобритания

В январе 2007 статус REIT получили девять британских компаний, среди которых — Workspace Group, British Land и Hammerson. В Великобритании существуют такие условия для получения статуса REIT:

  • не менее 90 % налогооблагаемого дохода должно выплачиваться ежегодно в качестве дивидендов;
  • REIT может быть только закрытого типа;
  • компания должна быть зарегистрирована в Великобритании;
  • капитал компании должен быть не менее 50 000 фунтов стерлингов.

Россия

В России с 2003 года существует аналог REIT — паевые инвестиционные фонды (ПИФы). В отличие от зарубежных REIT, ПИФы не могут быть зарегистрированы напрямую. В роли поручителя обязательно должна выступать другая фирма, а пайщики платят двойной налог (и корпоративный, и налог на прибыль). Максимальная продолжительность существования инвестиционного фонда в России — 15 лет.

Старший вице-президент и управляющий директор Hines в России Ли Тимминс считает, что в ближайшие годы будет разработано новое, более эффективное законодательство для ПИФов.

«Существуют довольно жесткие правила, но это хорошо для инвестора,— говорит генеральный директор компании «РВМ Капитал» Вадим Корсаков.— В России был проведен ряд исследований, чтобы понять, готова ли она к переходу к западной модели REIT. Страна полностью отвечает всем требованиям. Вопрос только в том, как и когда это произойдет».

Источник: https://tranio.ru/articles/reit/

Фонды REIT — недвижимости фондов США

REIT: инвестиционный трастовый фонд, специализирующийся на недвижимости

В этой статье мы коснемся очень популярной и актуальной темы инвестирования в зарубежные активы. Одна из разновидностей таких зарубежных активов – это REIT.

Real Estate Investment Trust (REIT) – это фонд, который устроен по типу паевого фонда или системы долевого участия, который приобретает в той или иной форме объекты недвижимости и занимается их управлением за счет чего получает доход.

В этой статье мы рассмотрим основные ключевые аспекты, которые касаются инвестирования в REIT:

  • Что такое REIT;

  • Виды REIT;

  • Преимущества REIT;

  • Риски инвестирования в REIT;

  • Как инвестировать (как купить) REIT;

  • Как оценить и выбрать REIT.

Что такое REIT

По принципу устройства REIT отдаленно похожи на наши паевые инвестиционные фонды. У REIT есть свой фонд недвижимости, который сформирован на долевой основе и есть управляющая компания – это и есть непосредственно сам REIT, которая занимается управлением данным фондом и аккумулирует с него все доходы.

В представлении многих REIT – это некий аналог закрытого паевого фонда недвижимости и на рынке торгуются и обращаются непосредственно паи данного фонда, как это происходит на нашем рынке. Но такое мнение ошибочно.

Управляющая компания REIT – это отдельная компания с выручкой, расходами и прибылью. А на рынке обращаются именно акции данных компаний.

Поэтому строго говоря можно сказать, что REIT — это акции компаний очень узкого сектора управления недвижимости.

Интересная особенность фондов REIT состоит в том, что данные фонды могут получать освобождение по налогу на прирост капитала. И это обстоятельство может быть весьма привлекательным для инвесторов. Для того, чтобы получить данную льготу по законодательству компания должна соответствовать следующим условиям:

  • Фонд REIT должен вложить не менее 75% активов в недвижимость или ипотечные ценные бумаги.

  • Источники доходов фонда так же не менее чем на 75% должны формироваться от активов, связанных с недвижимостью – это арендная плата от объектов физической недвижимости и процентные платежи по ипотечным закладным.

  • Не менее 90% своего дохода управляющие компании должны выплачивать в виде дивидендов, в этом случае управляющая компания по законодательству освобождается от уплаты налога на прирост капитала. В дальнейшем из этого вытекает одно из главных инвестиционных свойств и преимуществ REIT – это стабильная и высокая дивидендная доходность.

Виды REIT

  • Фонды физической недвижимости, которые формируются по принципу долевого участия или Equity REIT. Эти фонды покупают физические объекты недвижимости, сдают их в аренду и получают доход в виде арендных платежей. Стоит отметить, что таких фондов REIT подавляющее большинство на рынке.

  • Фонды ипотечных ценных бумаг или Mortgage REIT, такие фонды в основном имеют на балансах своих активов закладные ипотечные ценные бумаги и доходы такого фонда складываются из процентных платежей по этим бумагам.

  • Смешанные REIT, эти фонды владеют и недвижимостью, и ипотечными ценными бумагами и соответственно получают доходы, как от аренды, так и от процентных платежей по закладным.

Так же более детально REIT можно классифицировать по узким направлениям в секторе недвижимости:

  • REIT которые инвестируют в промышленную и офисную недвижимость.

  • REIT которые инвестируют в торговую коммерческую недвижимость.

  • REIT которые инвестируют в недвижимость сектора здравоохранения.

  • REIT которые инвестируют в гостиничную и отельную недвижимость.

  • Так же существуют REIT которые инвестируют в различную мелкую коммерческую недвижимость и смешанные фонды, которые инвестируют в различных секторах рынке недвижимости.

Преимущества REIT

  1. Инвестиции в сектор недвижимости

    В плане получения доходов REIT являются достаточно интересным активом. Во-первых, фонды REIT непосредственно связаны с недвижимостью, а это узкий специализированный сектор экономики, который интересно использовать в плане диверсификации широкого инвестиционного портфеля.

    Особенно в этом плане привлекательны фонды REIT, инвестирующие в физическую недвижимость, так как динамика их цен непосредственно связана с динамикой цен на недвижимость. Корреляция цен на REIT и ценами на недвижимость в данном случае высока.

    Это является полноценным альтернативным вариантом покупки физической недвижимости, так как вход в акции REIT намного проще и не требует значительного и крупного капитала. То есть REIT, которые инвестируют в физическую недвижимость в плане ценовой динамики учитывают рост цен непосредственно самой физической недвижимости, а именно этого и хотят достичь многие инвесторы.

    Кроме этого с помощью REIT можно инвестировать в недвижимость по всему миру, а также избежать минусов и издержек, связанных с низкой ликвидностью реальной недвижимости. Так как акции REIT легко купить и продать на бирже, также, как и любые другие акции.

  2. Высокая дивидендная доходность

    Как уже упоминалось выше REIT в силу законодательства и налогообложения выплачивают достаточно высокие дивиденды.

    Дивиденды, которые выплачивают REIT однозначно выше уровня среднерыночной дивидендной доходности по остальным компаниям, акции которых обращаются на американском рынке.

    Зачастую дивидендная доходность REIT даже сопоставима в % с высокой дивидендной доходностью российских акций. Плюс ко всему, это достаточно стабильная дивидендная доходность, которая может сравниваться с купонной доходностью по облигациям.

    Всего на американском рынке торгуется 213 фондов REIT, по итогам 2018 года 205 фондов выплачивают дивиденды. Наибольшая дивидендная доходность фондов по итогам 2018 года среди REIT была на уровне 17% — 18%.

    Средняя дивидендная доходность акций индекса S&P500 за 2018 года составила 2,05%, при это средняя дивидендная доходность всех REIT составила 4,31%.

    Также фонды REIT по своей дивидендной доходности в долгосрочной перспективе обгоняют 10 летние государственные казначейские облигации США.

  3. Совокупная доходность и устойчивость роста

    В целом REIT как инвестиционный актив является одним из наиболее высокодоходных активов на американском рынке. И не только с точки зрения дивидендной доходности, но и с точки зрения прироста курсовой стоимости на акции фондов REIT.

    За последние 20 лет фонды Equity REIT демонстрировали самую высокую совокупную среднерыночную доходность среди всех активов на американском фондовом рынке. Средняя доходность таких фондов на промежутке последних 20 лет составила 12,55%. Это даже больше, чем средняя доходность индекса высокотехнологичных акций NASDAQ Composite.

  4. Низкая корреляция с другими типами активов

    Так же стоит отметить, что помимо высокой динамики роста и высокой совокупной доходности, фонды REIT не всегда коррелируют с динамикой рынка и не всегда подвержены негативным рыночным колебаниям, которые присущи именно рынку акций. Исключением здесь является только кризис 2008 года, так как этот кризис зародился именно из-за перегрева сектора недвижимости и ипотечных ценных бумаг, что напрямую влияло на доходность и ценовую динамику фондов REIT.

    Но, например, в период кризиса 2000-х годов, который был связан с перегревом сектора высокотехнологичных акций (см. статью «Пузырь доткомов»), фонды REIT выступили в роли защитного актива. И в период снижения всех рынков акций с 2000 по 2002 год, данные фонды продемонстрировали рост. Это свойство REIT можно использовать для усиления уровня защиты и диверсификации инвестиционных портфелей.

Риски инвестиций в REIT

Однако с точки зрения характеристики риска и доходности фонды REIT намного более близки к акциям, чем к облигациям. Амплитуда ценовых колебаний фондов REIT в некоторые периоды намного превосходит амплитуду колебаний акций других компаний.

Поэтому фонды REIT хотя и демонстрируют более высокую и более стабильную дивидендную доходность, но все же являются таким же рисковым активом, как и акции в целом.

Как оценить и выбрать REIT для инвестирования

Итак, на сегодняшний день на американском рынке торгует 213 различных фондов REIT. Как же выбрать фонд, который имеет наибольшие перспективы роста и который будет работать с высокой прибылью.

Именно результативность работы фонда REIT с точки зрения прибыли является определяющим для него, так как не менее 90% доходов фонда, должны распределяться на дивиденды, а некоторые фонды распределяют до 100% доходов на дивиденды.

При этом стоит помнить, что фонд REIT – это точно такая же компания, но которая владеет и занимается управлением недвижимостью.

Поэтому, к таким компаниям полностью применимы все методы фундаментального и инвестиционного анализа, точно так же, как и к другим компаниям, других секторов экономики.

Мы можем применить методы фундаментального и инвестиционного анализа к фонду REIT, точно так же, как и к любой другой компании.

Например, рассмотрим акции фонда REIT Host Hotels & Resorts, которые торгуются на СПБ бирже. Это крупный фонд недвижимости с активами на 12 млрд. долларов, которому принадлежит 93 отеля на 52 000 комнат.

Среди этих отелей есть отели самых известных брендов: 74 отеля Marriott, 9 отелей Hyatt, 3 отеля Hilton и другие. Большая часть отелей расположена на территории США, также есть в Мексике, Бразилии и Канаде.

Акции фонда Host Hotels & Resorts имеют текущее значение показателя инвестиционной оценки Р/Е на уровне 14,8 и ожидаемая дивидендная доходность по акциям составляет 4,75%.

Точно также мы можем проанализировать финансовую отчетность компании и посмотреть на значение и динамику основных финансовых показателей компании, таких как рост выручки, прибыль компании, и её финансовая устойчивость с точки зрения соотношения собственного и заемного капитала.

Из отчета о прибылях и убытках мы видим, что прибыль компании растет:

Из баланса мы видим, что собственный капитал превышает заемный капитал компании:

Компания устойчива с финансовой точки зрения, так как размер собственного капитала компании покрывает размер совокупных обязательств.

Таким образом выбор надежного и устойчивого фонда REIT не является какой-либо неординарной или особенной задачей по отношению к выбору акций, даже с учетом специфики рынка недвижимости и специфики американского рынка акций.

Ключевым моментом выбора фондов REIT остается проведение грамотного и корректного финансового анализа компании с целью определения её устойчивости и потенциала роста прибыли в дальнейшем, так как прибыль является основой для выплаты высоких дивидендов и роста котировок акций фонда.

Как подробно проводить финансовый и инвестиционный анализ погружаясь в самые тонкие и мелкие детали финансовой отчетности компании мы учим на наших курсах подготовки инвесторов с 0 до профессионального уровня «Школа разумного инвестирования», а так же на наших курсах повышения квалификации для профессиональных инвесторов «Секреты фундаментального анализа».

Начать обучение у нас можно с посещения бесплатного вводного урока. Чтобы записаться на мастер-класс от компании Fin-plan, переходите по ссылке — http://mk.fin-plan.org

Удачных вам инвестиций!

Рекомендуем к прочтению

Темная сторона
    инвестирования

начните инвестировать под 30%
в надежные активы уже сегодня

Скачать

Рекомендуемые к прочтению статьи:

Как оформить налоговый вычет по ИИС. Пошаговая инструкция.

Многие открыли ИИС только в этом году и получить свои 52 т.р. Вам еще только предстоит. Предлагаю ознакомиться заранее с реальным опытом оформления документов.

15 Января 2019

На что влияет ставка ЦБ

В этой статье мы рассказали на что влияет ключевая ставка ЦБ. И разобрали реальные примеры влияния по рынку акций и облигаций.

10 Января 2019

Индексное инвестирование

Индексное инвестирование — одна из распространенных стратегий пассивного инвестирования. В этой статье разберем особенности этой стратегии ее плюсы и минусы.

24 Июля 2017

Источник: https://fin-plan.org/blog/investitsii/fondy-reit/

Все термины
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: