Mortgage-Backed Securities — ипотечная ценная бумага

Содержание
  1. Ипотечные ценные бумаги
  2. Что такое ипотечные ценные бумаги?
  3. Особенности ипотечных ценных бумаг:
  4. Виды ипотечных ценных бумаг
  5. Доходность по ИЦБ
  6. Как купить ИЦБ?
  7. Ипотечные ценные бумаги. Практика мирового опыта в сравнении с российскими условиями
  8. Иностранный рынок ценных бумаг
  9. Ипотечные ценные бумаги
  10. Опыт в России
  11. Специфика ИЦБ
  12. Российский рынок ИЦБ
  13. Меры, предпринимаемые для того, чтобы повысить кредитный рейтинг ИЦБ
  14. Что собой представляют ипотечные ценные бумаги
  15. Что это такое
  16. Функция
  17. Виды ИЦБ
  18. Понятие ипотечного покрытия
  19. Ицб в россии
  20. Как купить
  21. Обзор ипотечных ценных бумаг:
  22. Обеспеченная ипотекой ценная бумага
  23. Обеспечение ипотекой ценных бумаг: особенности, виды
  24. Обеспеченная ипотека ценная бумага: требования, документы
  25. Ипотечные облигации — что это? Объясняю простым языком
  26. Что это такое и зачем они нужны
  27. Принцип работы
  28. Виды
  29. Особенности и проблемы ИЦБ в РФ
  30. Возможен ли рынок ипотечных облигаций в России
  31. Выгоды и опасности для участников сделки
  32. Доходность ИЦБ
  33. Риски
  34. Лучшие брокеры
  35. Заключение

Ипотечные ценные бумаги

Mortgage-Backed Securities  - ипотечная ценная бумага

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) представляют собой механизм инвестирования средств. Их владельцы могут зарабатывать на изменении цен на недвижимость, на основании которой были выпущены эти ценные бумаги.

На сегодняшний день ИЦБ являются одними из самых востребованных финансовых инструментов на финансовых рынках многих стран. Инвесторы получают гарантированный доход от динамики роста цен на квартиры и другое жилье.

За последнее время цены в РФ на недвижимые объекты поднялись от 30 до 50% в среднем. Недвижимость является одним из немногих активов, которая почти не показывает снижение стоимости. Это привлекает инвесторов и способствует развитию рынка ипотечных ценных бумаг. Рассмотрим подробнее, что такое ИЦБ, какие бывают виды и условия по ним.

Что такое ипотечные ценные бумаги?

ИЦБ представляет собой долговую ценную бумагу, которая рефинансирует вложения банка в ипотечные кредиты (один или несколько). Пример механизма работы ИЦБ: банк выдает ипотеку на 10 млн. руб.

и сразу же выпускает ИЦБ на эту сумму. Инвестор, который приобрел бумагу, возвращает банку потраченную сумму, которую можно уже выдать другому заемщику.

После продажи ИЦБ, банк начинает ее погашать из тех, средств, которые возвращает ему заемщик.

Этот вид финансовых инструментов вложения является довольно популярным, поскольку  он обеспечен реальной недвижимостью.

Их доходность обеспечивается стоимостью недвижимости, которая растет каждый год на несколько процентных пунктов. Если взять последние годы, то рост достиг 50%.

Если оценивать последние 10-12 лет, то рост достиг 200-400%. Дать такой процент доходности может отнюдь не каждый финансовый механизм.

Вложения в ИЦБ в основном являются долгосрочными (10-20 лет). На западе распространена именно такая практика. Однако, в России инвесторы предпочитают более короткие сроки от 3 до 5 лет.

Стоит отметить, что в России рынок ИЦБ находится еще на начальной стадии развития.

Некоторые участники уже хотят массово выпускать ипотечные бумаги, но закон «Об ипотеке» имеет настолько много недочетов, что над еще нужно много работать, чтобы участники смогли иметь хорошую законодательную базу для развития ипотечного рынка.

Также отсутствует и практика единого подхода к выпуску таких бумаг. Банки имеют хорошую финансовую базу для выдачи ипотечных кредитов, поэтому связываться с ценными бумагами особо не хотят.

Если взять американский рынок, то там практика выпуска ИЦБ используется уже давно. До сих пор на фондовом рынке ипотечные сертификаты и облигации занимают весомую долю (около 40%). Если бы не это, что Америка  вряд ли пережила хотя бы один кризис. А вот за счет перетекания денег с акций на рынок недвижимости, экономика смогла выдержать скачки биржевых индексов в кризисный период.

Особенности ипотечных ценных бумаг:

  • Основной долг по ИЦБ погашается периодически (раз в месяц), а не в конце срока одной суммой, как это бывает с обычными ценными бумагами.
  • Число платежей и размер выплачиваемой суммы может меняться, в зависимости от того, гасит ли заемщик ипотеку досрочно. Если кредит закрывается раньше установленного срока, то банк досрочно погашает инвестору приобретенную бумагу.
  • ИЦБ обладают низкой ликвидностью (малой обращаемостью) из-за высокой стоимости.
  • Ипотечные бумаги являются одними из самых надежных, поскольку имеют реальное обеспечение, и приобретаются, преимущественно, страховыми компаниями, пенсионными фондами и государством.
  • Доходность зависит от ипотечной ставки, из которой вычитаются затраты на обслуживание кредита, долю управляющего, депозитария и проч. Она выше, чем доход по вкладам в банке или инвестирования в государственные ц/б.

Виды ипотечных ценных бумаг

Выделяют три вида:

  1. Закладная. Она заявляется именной ц/б. Она дает право ее обладателю получить причитающиеся ему средства, которые обеспечены недвижимостью. Закладная значительно ускоряет оборот залога для более быстрого получения средств владельцу залога.
  2. Облигации с ипотечным покрытием. Это ц/б, выпускаемая в документарной или бездокументарной форме. Она обеспечивается не недвижимостью, а ипотечным покрытием, т.е. той суммой, которую должны выплатить банку клиенты по договорам ипотеки, включая основное тело долга и начисленные на него проценты. Если банк откажется выплачивать долг по таким облигациям, то инвестор может объявить взыскание на сумму, которую должен получить банк от заемщика по ипотеке. Банк не может выпустить этих облигаций на сумму больше, чем он может получить от заемщиков. По правилам, суммарный объем облигаций не должен превышать 80% стоимости недвижимого залогового имущества. Выпускать эти ц/б могут банки и ипотечные агенты, которые занимаются приобретением ценных бумаг и выпуском ИЦБ.
  3. Ипотечный сертификат участия. Это именная ц\б, не имеющая номинальной стоимости. Она уточняет долю инвестора в ипотечном покрытии, например, 30% от общей суммы. Выдавать такие сертификаты могут только специальные организации, обладающие лицензией на работу с ПИФами или НПФ. Они разделяют приобретенные права на несколько частей для скорейшего возврата вложенных средств. Например, инвестор приобрел право на возмещение ему 10 млн. руб. по облигации. Это право затем разделили на 5,3 и 2 млн. руб. и продали следующим инвесторам, что позволило быстрее возместить вложения.

В РФ в обращении находятся ипотечные сертификаты участия и облигации с ипотечным покрытием.

Первые приобретают более крупные инвесторы, в виду их высокой стоимости (крупные госкомпании, ПФ, НПФ, инвестиционные фонды, страховые организации и проч.).

Вторые приобретаются более мелкими (включая физических лиц). Эти ц/б привлекают внимание не столько доходностью, а сколько надежностью и получением гарантированного дохода.

Доходность по ИЦБ

Она зависит от средней ставки, по которой предоставляются ипотечные кредиты. Например, если ставка достигает 15%, то доход по ИЦБ может достигать 9-10%.Разница идет на возмещение расходов посредникам (агентам, депозитариям и др.).

При снижении ставки доходность может снижаться, так как заемщики перекредитовываются по более низкому проценту или досрочно гасят задолженность. При досрочном погашении ипотеки, банк так же досрочно погашает выпущенную облигацию, что снижает доход инвестора.

Как купить ИЦБ?

Как и остальные ценные бумаги, ипотечные облигации можно приобрести на фондовых биржах. Инвестор может сделать это самостоятельно или с помощью профильных организаций: брокеров, доверительных управляющих и проч.

Ключ: ипотечные ценные бумаги

Источник: https://investor100.ru/ipotechnye-cennye-bumagi/

Ипотечные ценные бумаги. Практика мирового опыта в сравнении с российскими условиями

Mortgage-Backed Securities  - ипотечная ценная бумага

Вот уже 3 десятилетия неотъемлемой частью рынка ценных бумаг Соединенных Штатов является ипотечное кредитование. За эти годы для потребностей инвесторов изобрели различные схемы, формы ценных бумаг, относящихся к ипотечному кредитованию.

Однако, первой и наиболее простой схемой (так называемой «сквозной», pass-through) удалось завоевать наибольшую популярность.

Эта схема реализуется главным образом через 2 агентства, FNMA и GNMA, которые принадлежат государству, и агентство FHLMC, которое является полугосударственным.

Иностранный рынок ценных бумаг

Американский рынок ценных бумаг с сфере ипотеки — это самый динамично развивающийся сегмент фондового рынка США. В 2002 году весь объем рынка облигаций ипотечного типа равнялся 4,3$ трлн.

(22 процента от всего объема облигаций в Америке), из которых 1,67 трлн.

пришлись на ценные бумаги в области ипотеки(ИЦБ), выпущенных в ушедшем году (36,6 процента всех выпущенных долговых обязательств).

Помимо этого, государством стимулируется желание граждан купить жилье в кредит. Так, в Соединенных Штатах налогооблагаемый доход заемщика становится меньше на сумму выплаченных банку процентов по ипотечному кредиту. Например, в Америке и Австралии ИЦБ, которые выпустило государственное ипотечное агентство, могут получать гарантии от государства.

Наиболее распространенные в мире ИЦБ — это ипотечные, сквозного типа, сертификаты участия. Общая цена этих выпущенных бумаг лишь в США превысила 2 трлн. долларов.

В Германии и Италии рынок ИЦБ в последние годы начинают вытеснять так называемые банковские облигации. В этой схеме нет участия государства; банк, выдающий ипотечный кредит сам занимается выпуском бумаг и сам дает кредит заемщику. Ресурсы таких банков — это ипотечные облигации и собственные накопления. Таким образом капитал банка быстро растет.

Ипотечные ценные бумаги

ИЦБ представляют из себя частный случай asset-backed securities (ABS), ценных бумаг, дающих своему владельцу право получать денежные поступления от определенного пула активов.

В случае с ипотечными ценными бумагами активы являются правом требований по ипотечному кредиту, обеспечением которому является залог объекта недвижимости. Ипотечные кредиты должны погашаться частями каждый месяц (или каждый квартал).

Владельцы ИЦБ, которые обеспечены этим пулом, получат большую часть таких платежей по определенной схеме, которая заранее оговорена.

На практике применяют много разных ИЦБ, которые отличаются по типу активов обеспечения, гарантиями, распределением рисков и пр. Тем не менее принципиальными способами, которые используются для того, чтобы распределять денежные поступления от активов ИЦБ остаются лишь 2:

  1. Производится пересылка платежей владельцам ИЦБ после удержания средств за сервисное и административное обслуживание. Эти бумаги называют «сквозными». Они составляют большую часть эмитированных мировых ИЦБ.
  2. Всю эмиссию ИЦБ разделяют на классы. Платежи и риски должны быть перераспределены между такими классами с учетом некоторого набора правил структурирования и обслуживания. Эти бумаги называют структурированными. Типичные примеры структурированных ИЦБ — это collateralized mortgage obligations и commercial mortgage-backed securities.

Опыт в России

Наиболее распространенным видом российских ИЦБ является закладная. В первый раз это понятие, означающее свободно обращающуюся на рынке ценную бумагу появилось в законе «Об ипотеке» 1998 года.

Представляя из себя оборотоспособную ценную бумагу, закладную передают совершая очередную передаточную надпись (затем потребуется лишь государственная регистрация этой передачи).

Так, использование закладной может упростить передачу прав по данным правоотношениям. Удобна закладная еще и тем, что она сама может являться залогом.

Тем не менее российскому рынку закладных так и не удалось сформироваться.

Не менее интересными для участников фондового рынка представляются и такие инструменты, как сертификаты участия в ипотеке и ипотечные облигации. Правила оборота, определения, типы инвесторов в такие бумаги устанавливает закон «Об ИЦБ», находящийся в доработке.

Рефинансирование банков посредством механизма выпуска под залог ипотечных облигаций:

  1. коммерческий банк и юридические/физические лица заключают кредитный договор под залог недвижимости, при этом оформляются соответствующие закладные;
  2. ипотечные агентства осуществляют выкуп закладных у банка посредством выпуска облигаций, размещаемых на фондовой бирже;
  3. денежные средства, которые получены от размещения облигаций на фондовой бирже, должны быть возвращены кредитору;
  4. государство дает гарантию выплат по облигациям.

Сертификат участия представляет из себя совершенно новую бумагу для российского рынка, которая предполагает более сложную финансовую схему. Любой, кто покупает ценные бумаги должен иметь долю имущества в общей собственности, которое составляет «покрытие» сертификатов.

Владелец данного сертификата будет являться как бы сособственником ипотечных кредитов и вместе с тем выступать как учредитель и бенефициар по договору доверительного управления данным имуществом.

Он получит почти все средства, которые будут выплачены по кредиту заемщиком, кроме вознаграждения, которое полагается управляющему.

Специфика ИЦБ

Доходность облигаций как вида ИЦБ и долгового инструмента будет зависеть от периода обращения и риска невыплат по ипотечной облигации. Риск невыплат связан с обеспечением этой облигации. Недвижимость в качестве обеспечения и гарантия от государства по ипотечным облигациям снижает их риск (и доходность), в отличие от корпоративных облигаций, зато они более доходны, чем государственные.

Российский рынок ИЦБ

Агентство по ипотечному кредитованию жилищ выкупает закладные, обеспечивая таким образом банкам рефинансирование. На размер суммы кредитов, которые были выкуплены, агентство собирается осуществить выпуск ИЦБ, обеспеченных госгарантиями; федеральный бюджет 2002 года на эти же цели зарезервировал два млрд. рублей, а бюджет 2003 года — четыре с половиной млрд. руб.

В основе покупателя ипотечных бумаг (хотя по сути они должны распространяться по открытой подписке) станет Пенсионный фонд Российской Федерации. ПФР заключил договор с АИЖК о намерениях, в котором сказано, что ПФР будет приобретать по закрытой подписке весь объем 1-ого тиража облигаций АИЖК всего на общую сумму два млрд. рублей.

Затем, предположительно к нему присоединятся пенсионные фонды негосударственного типа, и страховые агентства. Эмиссию АИЖК запланировала на 2-ое полугодие 2003 года — правда, должен был осуществиться выпуск не ИЦБ, которые обеспечивались объектами недвижимости, а корпоративные облигации.

Эмиссия должна пойти траншами по мере того, как будут накапливаться выкупленные закладные. Причем облигации будут целиком обеспечиваться гарантиями от государства. Средства, которые будут получены от сделки, позволят начать массовую выдачу ипотечных кредитов для покупки недвижимости в различных регионах согласно стандартам АИЖК.

Пока что АИЖК успела выкупить всего сто тридцать семь закладных (за счет использования уставного капитала).

Если по поводу размещения ИЦБ можно сказать, что все понятно, то вопрос обращения таких бумаг на организованном рынке подвергается некоторым сомнениям. По договору ПФР приобретет по закрытой подписке весь объем 1-ого выпуска облигаций агентства АИЖК. Как при этом вложения могут быть ликвидными и краткосрочными, пока не понятно.

Развитию рынка облигаций ипотеки будут препятствовать некоторые факторы, в числе которых неразвитая инфраструктура фондового рынка, отсутствие желания финансовых институтов вкладывать их активы в долгосрочные проекты, и недостаточный уровень развития законодательства.

Помимо этого, есть несколько других отрицательных факторов, из-за которых ИЦБ не может прийти на российский рынок. Ипотечное кредитование есть только в некоторых регионах нашей страны. Основными причинами отсутствия распространения ипотеки — малый уровень развития фондового рынка в регионах, и то, что первоначальные кредиты имеют высокую стоимость.

Снизить процентную ставку, и соответственно риска дефолта по бумагам ипотеки можно при помощи государственных гарантий по ипотечным кредитам. Они все еще не используются, при этом в столичном и федеральном бюджетах 2003 года на данные цели заложено больше 6 млрд рублей.

Но даже федеральное правительство пока не сможет осуществить выпуск финансовых обязательств с фиксированным рублевым купоном на период больше десяти лет. Нынешние условия заставляют инвестора рисковать, вкладывая в длинные инструменты рубли с фиксированным купоном.

К тому же, на ставку по ипотечному кредиту влияет как состояние экономики, так и способность заемщика к выплате кредита.

Кроме того, отсутствие стабильного «серого» дохода и кредитной истории у заемщика из России повышают уровень кредитных рисков, и ,соответственно, % по кредиту.

Доходность ИЦБ определяет доходность ипотечных кредитов, которые являются обеспечением для этих бумаг. Но ставки по таким кредитам должны быть снижены, чтобы ипотека смогла получить широкое распространение.

Поэтому среди главных задач эмитента ИЦБ — задача снижения риска по кредитам секьюритизируемых активов для держателей ИЦБ, в результате чего должен вырасти кредитный рейтинг облигаций.

Меры, предпринимаемые для того, чтобы повысить кредитный рейтинг ИЦБ

Для того, чтобы повысить кредитный рейтинг ИЦБ важно обособление секьюритизируемых активов на балансе специализированного предприятия — special purpose vehicle, оно как правило не аффилировано юридически с организатором секьюритизации. Это предприятие превращается в держателя активов и выпускает ИЦБ.

Устав запрещает ему вовлекать себя в какой-либо иной бизнес. Так, выпущенные ИЦБ подвержены лишь риску секьюритизируемых активов в области кредитования. Они изолированы от деловых рисков инициатора секьюритизации.

Это является важным фактором, который поднимает кредитный статус секьюритизационных облигаций выше подобного показателя организатора секьюритизации.

На практике мирового рынка снижение кредитных рисков достигается также при помощи следующих средств:

  • Страховки непрерывных процентных платежей ИЦБ . На случай дефолта по ипотечному кредиту страховщик должен начать вместо заемщика выплату процентной части из обеспечения ИЦБ пока не будет реализован залог.
  • Дополнительных гарантий или страховки, которые предоставляют специализированные страховые компании.
  • Страхового покрытия облигаций — обязательства страхового агентства покрыть сто процентов всех потерь по облигациям вне зависимости от причины этих потерь. Зачастую выпуск новых рыночных финансовых инструментов всецело «покрывается» таким страховым покрытием.
  • Гарантированный кредит — обязательство другой финансовой организации (банка) осуществить полную выплату основного долга и процентов, если случится дефолт эмитента.
  • Помимо этого, возможно формирование специализированного резервного фонда из средств, поступающих от секьюритизированных активов и (или) выдача гарантии организатора секьюритизации.

Зачастую применяемая эмиссия разделяется на транши, т.е. выпускаются неравноправные классы ИЦБ для того, чтобы перераспределить риск дефолта и досрочно погасить, когда у подчиненных (субординированных) классов рейтинг ниже, и поэтому платят более высокий процент. Как правило, подчиненные транши не размещают на рынке, их выкупает инициатор.

Как ни жаль, почти все указанные меры не могут быть приемлемыми для рынка ипотечного кредитования в России. Страховщики из России пока не предоставляют услуги страховки непрерывности платежей ИЦБ по прцентам. Страхового покрытия облигаций просто не существует.

Формировать из средств, поступающих от секьюритизированных активов, специализированный резервный фонд представляется невыгодным с точки зрения налогов.

Структурировать сертификаты участия в ипотеке в различные классы с разными характеристиками, сроком погашения и риском дефолта с существующим законом напрямую невозможно.

Так как сертификат участия по закону означает долю в праве на общую собственность, на имущественные права, которые обеспечены ипотекой. А если речь идет об общей собственности, законодательство России требует соблюдения одинаковых объемов прав по всем долям.

Таким образом можно видеть, что ипотечная система России еще не столь хорошо развита: отсутствует рынок облигаций, нет урегулированной законодательной базы. По видимому, пока систему не отработают до конца, она не будет выгодна и надежна для большей части населения.

Надежду вселяет лишь то, что представители властей призывают развивать ипотечное кредитование, так как считают ипотеку наиболее приемлемым решением жилищных проблем.

В общем для того, чтобы ипотека в России стала работоспособной, необходимы «длинные» деньги, стабилизация макроэкономической ситуации и наличие эффективной законодательной базы.

«Длинные» деньги будут обеспечены федеральным ипотечным агентством, и у банков появится возможность рефинансирования кредитов; прогнозы Минэкономразвития по инфляции в России можно назвать благоприятными, а законодательную базу нужно формировать.

Так, все составляющие будут сбалансированы — будет создан рынок ценных бумаг, упорядочено законодательство, привлечены инвесторы, — то скоро население сможет получить ипотечный кредит на лучших и приемлемых условиях.

Источник: http://vbiznese.org/bankovskoe-delo/kredit-ipoteka/ipotechnye-tsennye-bumagi-praktika-mirovogo-opyta-v-sravnenii-s-rossijskimi-usloviyami.html

Что собой представляют ипотечные ценные бумаги

Mortgage-Backed Securities  - ипотечная ценная бумага

Развитие жилищного кредитования в России по-прежнему остается приоритетной задачей правительства. Однако процентные ставки по ипотеке остаются довольно высокими, что снижает доступность жилищных кредитов для населения с уровнем дохода ниже среднего. В связи с этим активизировалось обсуждение применения такого финансового инструмента, как ипотечные ценные бумаги.

Что это такое

Ключевая проблема развития жилищного заимствования заключается в формировании долгосрочной ресурсной базы.

Поэтому главным направлением в расширении финансового рынка является совершенствование способов привлечения долгосрочных инвестиций. ИЦБ как раз представляют собой механизм инвестирования средств.

Ипотечные ценные бумаги – это долговые ценные бумаги, при помощи которых кредитные организации рефинансируют свои вложения в ипотеку.

Например, банк выдает жилищный кредит на 8 миллионов рублей и одновременно выпускает ценную бумагу на аналогичную сумму. Инвестор ее приобретает, возвращая банку его ипотечные вложения. Теперь финансовое учреждение может еще раз выдать заем на такую сумму. А ЦБ банк погашает из тех денег, которые ему возвращает заемщик за ипотеку.

Подобные инструменты широко распространены на западном рынке. Например, популярность ИЦБ обусловлена их обеспечением реальной недвижимостью. Доходность документа зависит от стоимости недвижимости, которая растет ежегодно минимум на несколько процентных пунктов.

Инвестирование в ИЦБ на Западе характеризуется долгосрочным периодом – 10-20 лет. Российские инвесторы отдают предпочтение срокам 3-5 лет.

Рынок таких бумаг в РФ еще находится на первоначальной стадии развития и регулируется ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11.11.2003 г.

Для правильного использования данного инструмента на рынке сначала необходимо устранить недочеты в законе «Об ипотеке». Тогда банки смогут опереться на хорошую законодательную базу при выпуске подобных документов.

Функция

Ключевой функцией ипотечных бумаг считается минимизация риска задержки выплат по жилищным кредитам. Банк получает заимствованные деньги за счет инвестирования.

Таким образом, долговые обязательства преобразовываются в ценные бумаги с относительно высоким уровнем ликвидности.

Такой механизм может быть реализован одним из следующих способов:

  1. Кредитная организация осуществляет выпуск обеспеченных ценных документов.
  2. Инвестор продает долг ипотечному агентству.

Виды ИЦБ

Виды и общая характеристика ипотечных ценных бумаг тесно взаимосвязаны. Прежде чем рассматривать каждый тип ИЦБ в отдельности, следует выделить общие особенности таких документов:

  1. Основной долг по ЦБ погашается ежемесячно, а не один раз в конце срока.
  2. Размер и количество платежей могут меняться. Это происходит в том случае, если заемщик досрочно закрывает ипотеку.
  3. Высокая стоимость ИЦБ означает их малую обращаемость, то есть низкую ликвидность.
  4. Степень надежности ценных документов велика, так как реально обеспечена недвижимостью.
  5. Доходность зависит от процентной ставки по займу. Из платы за пользование вычитаются расходы на обслуживание кредита, уплату доли управляющему и прочие затраты.
  6. Доходность по ИЦБ выше, чем по банковским вкладам или при инвестировании в государственные ЦБ.

Всего выделяют три типа ипотечных ценных бумаг:

  • Закладная. Это именная ЦБ, дающая право ее владельцу на получение средств, обеспеченных недвижимостью. Закладная является одной из самых защищенных бумаг в правовом отношении. Несмотря на то что бумага именная, она может передаваться при помощи передаточной надписи. Посредством закладной ускоряется оборот залога.
  • Облигация с ипотечным покрытием. Такая ЦБ выпускается в документарном или бездокументарном формате. Отличительной чертой документа является наличие залога ипотечного покрытия, который и гарантирует исполнение обязательства. Могут быть как именными, так и на предъявителя. Владельцы облигаций могут рассчитывать на фиксированный процент, который стабильно выплачивается. Его величина определяется еще до начала эмиссии.
  • Ипотечный сертификат. Это именная ЦБ, которая характеризуется отсутствием номинальной стоимости. Она удостоверяет право владельца на определенную долю в ипотечном покрытии. В связи с этим Банк России относит такой сертификат к инструментам с повышенным риском. Это обусловлено сложностью оценки залогового обеспечения и низкой ликвидностью самих ЦБ.

Понятие ипотечного покрытия

Под ипотечным покрытием понимается право требования выплаты процентов по кредитным договорам и возврата средств, вложенных в ценную бумагу. При отсутствии возврата применяется наложение взыскания на имущество, обеспечивающее сделку. Сделать это можно только в судебном порядке.

Для подачи подобных исков существует срок исковой давности. Он ограничен двумя годами. Требования, которые входят в ипотечные покрытия, необходимо подтверждать документально. Покрытие используется в качестве страховки инвесторов от потери вложенных активов.

Ицб в россии

Ипотечные ценные бумаги в российской практике появились только в 2006 году, несмотря на то что закон, регулирующий их размещение, был принят еще в 2003-м. Именно в 2006 году были размещены первые ИЦБ и проведена первая сделка по секьюритизации.

В настоящий момент этот сегмент находится в стадии развития. Для успешного становления данной рыночной сферы потребуется еще минимум 5-10 лет. Риски для ипотечных облигаций сегодня оцениваются как минимальные. Главный вектор развития направлен на поиск единого подхода к выпуску ценных документов.

Привлекательными аспектами для российских инвесторов являются надежная правовая защита и ликвидность ИЦБ. Одним из эмитентов в РФ выступает Агентство ипотечного жилищного кредитования.

Часть привлеченных средств планируется направить на формирование арендного жилого фонда. Новая волна интереса к этому инструменту не случайна.

Потенциал рынка огромен, а его ключевыми преимуществами являются прозрачность, доступность, долгосрочность и надежность.

Как купить

Как и остальные ЦБ, ипотечные облигации приобретаются на фондовом рынке. При этом допускается как самостоятельная покупка, так и приобретение при помощи брокеров или доверительных управляющих.

Обзор ипотечных ценных бумаг:

Источник: https://plategonline.ru/ipoteka/obshhaya-informaciya/ipotechnye-tcennye-bumagi.html

Обеспеченная ипотекой ценная бумага

Mortgage-Backed Securities  - ипотечная ценная бумага

Обеспеченная ипотекой ценная бумага — один из видов долговых активов, в роли обеспечения по которому выступает ипотечный кредит.

Обеспечение ипотекой ценных бумаг: особенности, виды

Главное отличие ипотечного актива от привычных государственных и корпоративных облигаций заключается в следующем:

— остаточная часть основной задолженности (номинальная цена) по долговым активам погашается по частям, то есть раз в квартал или раз в месяц, а не полностью, как это происходит обычно;

— величина и количество регулярных выплат по ипотечным инструментам может меняться в период всего срока обращения. Упомянутые параметры во многом зависят от скорости досрочных выплат займов по ипотеке, выступающих в роли обеспечения;

— ставка процента периодической выплаты по ипотечным активам может колебаться. В обычной облигации, как известно, купон является фиксированным.

На современном этапе есть несколько основных видов ипотечных активов:

1. Облигация с ипотечным покрытием или другими словами — ипотечная долговая бумага с покрытием (английские названия — Сovered Вonds или Mortgage Bond). Эта долговая бумага представляет собой актив, обеспеченный закладной на балансе эмитента или ипотечным займом.

С целью защиты инвестора цена залогового обеспечения регулярно поддается проверке и при необходимости проверяется.

Кроме этого, время от времени осуществляется пополнение таким образом, чтобы залога было достаточно для своевременной выплаты процентов и самого номинала долговой бумаги.

Держатели ипотечных долговых бумаг могут рассчитывать на получение процентных выплат один раз в шесть месяцев. При этом сам номинал, как правило, покрывается уже после завершения срока действия бумаги. Дата покрытия и размер платежей по такому виду облигации известны заблаговременно.

2. Ипотечные ценные бумаги сквозного типа (английское обозначение — Mortgage Backed Securities). Ценные бумаги MBS — активы, платежи по которым синхронизированы с финансовыми потоками от пула ипотечных займов. Единственное, что вычитается, так это комиссии на обслуживание активов и имеющихся гарантий.

Одна из главных особенностей Mortgage Backed Securities в том, что в случае эмиссии пул ипотечных займов «уходит» с баланса компании-эмитента. В случае с ипотечными долговыми бумагами пул остается на балансе предприятия, совершившего эмиссию.

Сквозные ипотечные активы могут выпускаться:

— банковским учреждением на основании действующего портфеля ипотечных займов. К примеру, в США участие в процессе принимает государственная корпорация «Джинни Мэй». Именно она представляет гарантии правительства страны. В связи с этим активы, которые гарантированы структурой, относятся к категории безрисковых (с позиции кредитного риска);

— специализированным фондом ипотеки основанном на базе ипотечных займов, купленных у группы банков. В данной структуре участвуют такие организации как «Фредди Мак» или «Фэнни Мэй». Их особенность — предоставление собственных гарантий по сквозным ипотечным бумагам. Часто активы, которые выпущены «Фредди Мак» и «Фэнни Мэй» относят к категории агентских.

Главное отличие сквозных ипотечных активов Mortgage Backed Securities от облигаций, которые покрыты ипотекой, заключается в том, что размер платежей, точный срок до покрытия, а также периодичность известны заблаговременно, ведь у заемщика есть возможность досрочной выплаты займа. Как следствие, конечный инвестор взваливает на себя риски досрочного погашения ипотечных займов.

Стоит отметить, что риск досрочного погашения — риск, подразумевающий вероятное снижение доходности по интересующему активу по причине более ранней выплаты части или всей инвестированной суммы раньше срока.

3. Ипотечный сертификат — один из видов именных активов, подтверждающий часть ее держателя в отношении владения пулом ипотечных займов. Английское название бумаги — Mortgage Pass-Through Сertificate.

Сертификат с ипотечным покрытием отличается отсутствием номинальной стоимости. При этом он открыт для обращения на рынке ценных бумаг и не может применяться для эмиссии производных активов.

Главное отличие Mortgage Pass-Through Сertificate от стандартных ипотечных облигаций в том, что по нему каждый месяц выплачиваются как амортизационные, так и процентные выплаты по основной задолженности. Единственное, что необходимо вычесть, так это комиссию за обслуживание пула.

4. Ипотечная долговая бумага (облигация) сквозного типа — актив, который объединил в себе свойства двух инструментов (ипотечных сертификатов и долговых бумаг). Английское название — Mortgage Pay-Through Bond.

С одной стороны, долговая бумага обеспечивается пулом ипотечных займов, которые находятся на балансе предприятия-эмитента, а другой — выплаты по сертификатам напрямую зависят от выплат по пулу залога (обеспечения).

5. Обеспеченные ипотечные обязательства — одна из форм структурированных ценных бумаг, которая состоит из пулов ипотечных активов, сгруппированных по классам (в зависимости от типа и формы выплат, уровня риска и периода погашения).

Платежи по каждому из классов активов начисляются каждый месяц. При этом распределение производится с учетом существующих норм и правил. В первую очередь платежи направляются в отношении классов, имеющих более высокий ранг, а после этого направляются к более низким рангам. К примеру, сначала производится погашение класса «А», после этого очередь переходит к классу «В» и так далее.

Обеспеченная ипотека ценная бумага: требования, документы

В практической сфере покрытие по ипотеке могут осуществлять лишь обеспеченные займом требования касательно возврата основной суммы долга и процентов. Сюда же относятся удостоверенные закладные и покрытые ипотекой сертификаты, подтверждающие долю владельцев в общем праве собственности на иное ипотечное покрытие, иностранные средства и деньги в валюте РФ.

Требования по обязательствам, которые обеспечены ипотекой, могут быть частью покрытия по ипотеке только в при соответствии целому ряду условий, а именно:

— основная сумма задолженности по каждому отдельно взятому соглашению или закладной не может быть больше 2/3 или 70% от рыночной цены. При этом для определения рыночной стоимости, как правило, должен привлекаться квалифицированный и независимый оценщик;

— соглашение об ипотеке не должно предусматривать возможности отчуждения или подмены заложенной недвижимости, выступающей в качестве предмета ипотечного займа;

— недвижимость, которая заложена в обеспечение выполнения обязательства, как правило, должна страховаться от риска повреждения или утери в пользу кредитодателя на протяжении всего периода действия обязательства;

— если должник — физическое лицо, то страхование его здоровья и жизни является обязательным. При этом срок действия страховки должен быть равен периоду действия обязательства (договора). Размер страховой суммы должен быть не меньше, чем величина самого обеспеченного требования;

— в качестве предмета кредитного соглашения должны выступать только финансовые обязательства. Обязательство получателя займа по возврату основной суммы задолженности и одновременной выплаты процентов (кроме первого года) должна быть предусмотрена в более чем половине обязательств, требованием по которым является покрытие по ипотеке.

Требования, которые обеспечены последующим ипотечным займом, представляют собой ипотечное покрытие. Главное, чтобы основная сумма задолженности, обеспеченной прошлым ипотечным займом, и основная величина долга по обязательству, обеспеченному будущим ипотечным займом, были не больше 70% рыночной цены недвижимости.

Часть требований, обеспеченных залогом объекта недвижимости, строительство которого еще ведется, не должна быть больше 10% от объема покрытия по ипотеке. Размер покрытия вычисляется, как правило, посредством суммирования размера требований и стоимости имущества. Порядок расчета определяется федеральным органом власти, отвечающим за рынок ценных бумаг.

Требование в отношении обеспеченного ипотечным займом обязательства, являющегося частью покрытия по ипотечному займу, должно подтверждаться следующими документами:

— договором об ипотечном займе, на котором есть соответствующая надпись, подтверждающая проведение госрегистрации с учетом Законов РФ. В ряде случаев эту бумагу можно заменить заверенной у нотариуса копией;

— выпиской из ЕГРП на недвижимость и сделок с ней;

— договором займа (кредитным соглашением), на основании которого и возникало обязательство (также можно предоставить копию, заверенную нотариусом);

— закладной и всеми приложениями, которые имели место при оформлении и предоставлении закладной (снова-таки, можно предоставить копию);

— документом, определяющим содержание операции по передаче прав держателя залога и кредитора по обеспеченному обязательству.

Источник: https://utmagazine.ru/posts/12924-obespechennaya-ipotekoy-cennaya-bumaga

Ипотечные облигации — что это? Объясняю простым языком

Mortgage-Backed Securities  - ипотечная ценная бумага

Приветствую.

О такой ценной бумаге, как ипотечные облигации, большинство отечественных вкладчиков знает не очень много. А ведь именно им было суждено сыграть ключевую роль в мировом финансовом кризисе 2008 года. Но с тех пор ситуация сильно изменилась. Были введены новые правила обращения этих бумаг, и сегодня они снова пользуются спросом.

Что это такое и зачем они нужны

Ипотечные облигации — это ценные бумаги, обеспеченные закладными на недвижимость. Проще говоря, это ипотечные кредиты, которые банки-эмитенты упаковывают в пулы и продают в качестве единой ценной бумаги. Этот процесс также известен как секьюритизация.

Говоря простыми словами, когда домовладельцы выплачивают проценты по ипотеке, эти деньги проходят через банк и попадают держателям облигаций в виде купонного дохода. Ипотечные ценные бумаги, как правило, предлагают более высокую доходность, чем государственные облигации, но они также связаны с некоторыми специфическими рисками.

Принцип работы

Если объяснять простым языком, то механизм выглядит так: предположим, банк выдал ипотечный кредит на квартиру размером 10 млн. рублей и сразу после этого выпустил ипотечные облигации на эту же сумму.

Пул облигаций выставляется на торги. Покупая облигации, инвесторы получают долгосрочный гарантированный доход с потенциально низким риском. Полученные от инвесторов деньги банк использует для выдачи новых займов. Часть процентов по ипотеке уходит на выплату купонного дохода, а остальное — прибыль банка.

Виды

Существуют два основных типа ипотечных облигаций:

  1. Облигация сквозного типа. Дает право на прямое владение ипотечным пулом. Инвестор получает пропорциональную долю от платежа, внесенного в пул. Как и стандартный ипотечный контракт, пул обычно имеет длительный срок погашения (10-30 лет).
  2. Облигации с покрытием. В этом случае денежные потоки от выплат по ипотеке распределяются на классы по сроку погашения, проценту дохода и другим признакам. Если сквозные облигации предполагают прямое распределение денег между инвесторами, то здесь сначала формируются пулы выплат, из которых выплачиваются купонные процентные ставки держателям облигаций по каждому классу.

Особенности и проблемы ИЦБ в РФ

Российский рынок ипотечных облигаций пока находится в зачаточном состоянии. Только в 2017 году инвесторы получили более или менее адекватное предложение от банка ВТБ24, который решил продать облигаций на 10 млрд. рублей.

Но проблема в том, что инвесторы без особого интереса отнеслись к такому предложению. Даже снижение ставок по ипотеке и падение цен на недвижимость (которые в теории должны стимулировать рост ипотечного кредитования) не соблазнило вкладчиков.

Очевидно, что угроза санкций и новых рыночных пертурбаций внушает инвесторам определенные опасения, пока облигации федерального займа кажутся более надежными и безопасными.

Возможен ли рынок ипотечных облигаций в России

Рынок ипотечных облигаций в России не только возможен, а очень даже реален. И он уже кое-как работает.

К примеру, опыт эмитирования таких ценных бумаг есть у ВТБ. Более того, к 2021 году компания намерена сделать довыпуск еще на 500 млрд. рублей. Интерес ВТБ понятен — ставки снижаются, спрос растет. И только за прошедший год по ипотеке было выдано примерно 250 млрд. рублей. Грех не воспользоваться таким оборотом в свою пользу.

Впрочем, учитывая общий объем финансового рынка РФ, это капля в море. Инвесторы не спешат вкладываться, поскольку опасаются новой политической и экономической нестабильности. Это же является отрицательным стимулом для потенциальных эмитентов.

Выгоды и опасности для участников сделки

В теории рынок ипотечных облигаций является максимально защищенным и безопасным. Основной вклад инвестора обеспечен базовым активом, который может быть продан для покрытия убытков. В случае дефолта все компенсируется. Это основная выгода инвестора.

Но будучи низкорисковым активом, ипотечные облигации обычно дают меньше дохода по сравнению с корпоративными облигациями или акциями. К тому же нет гарантии, что в случае глобальных экономических проблем заложенного имущества хватит для полноценной компенсации инвесторам. Это можно считать основной опасностью.

Доходность ИЦБ

Ипотечные облигации — довольно надежный, но, как правило, не самый доходный инструмент для инвестора. Это основная причина, по которой они остаются в тени. Впрочем, положительные подвижки есть.

К примеру, последнее предложение от ВТБ — ипотечные облигации под 9,95% годовых. Банк «Санкт-Петербург» планирует выпустить ценные бумаги под 9,35%. Аналитики БКС уверены, что в ближайшие 2-3 года средний доход по купону может подняться до 12%.

Таким образом, банки надеются снизить издержки и создать более привлекательные условия по ипотеке, чтобы заработать еще больше.

Риски

Ипотечные облигации — одна из самых надежных инвестиций. Но и из этого правила есть исключения. Одно из самых известных — мировой кризис 2008 года, вызванный крушением ипотечного рынка недвижимости в США.

Популярность предложения у вкладчиков подстегнула банки выдавать все больше и больше ипотечных кредитов, чтобы привлекать еще больше инвесторов.

Это привело к раздаче кредитных квадратных метров неблагонадежным покупателям, потому что банки по недосмотру или намеренно не утруждали себя проверкой финансовой надежности заемщиков. В итоге море просрочек по ипотеке, выплат по процентам стало не хватать на купонные отчисления инвесторам, в конце концов этот пузырь с треском лопнул.

Сегодня условия выдачи ипотеки более жесткие, но угроза формирования новых пузырей сохраняется.

Лучшие брокеры

Все топовые брокеры отлично справляются со своими обязанностями и дают более или менее хорошие условия для торгов. Поэтому изучайте условия открытия счетов, способы ввода и вывода денег, а также возможности предоставляемого софта (торговый терминал), чтобы выбрать наиболее комфортный вариант.

Проверенные иностранные брокеры

НазваниеПлюсыМинусы
Interactive Brokers8/10Говорят по-русскиАбонентская плата 10$\месяц
CapTrader8/10Нет абонентской платыГоворят только по английски
Lightspeed7/10Низкий минимальный депозитНавязывают услуги
TD Ameritrade6.5/10Низкие комиссииНе всем открывают счет

Заключение

Ведущий аналитик «БКС Премьер» Антон Покатович уверен, что сегодня ипотечные облигации уже можно использовать в качестве альтернативы ОФЗ. Рынок ипотеки процветает, значит, и сопутствующие биржевые активы тоже покупаются и продаются.

Выгодно ли это для розничного инвестора? На самом деле трудно сказать. На первый взгляд, предложение выглядит очень даже привлекательным. Гарантия вклада, плюс неплохой процент, плюс не надо ничего делать — купил и «стриги купоны».

Но учитывая степень экономических потрясений и преобразований, которые пережила Россия за последние 30 лет, долгосрочные перспективы ипотечных облигаций выглядят не так радужно.

Сейчас все хорошо, но будет ли так через 5, 10, 15 лет? Может, инвестору лучше взять корпоративных облигаций или акций, чтобы получить максимум выгоды на экономических пиках?

В общем, вопрос остается открытым, поэтому приглашаю к дискуссии.

Источник: https://greedisgood.one/ipotechnye-obligatsii

Все термины
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: