КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА

Метод капитализации

Wise 26 августа 2015 11:04

Метод капитализации — один из вариантов расчета в доходном подходе, позволяющий с максимальной точностью вычислить цену недвижимости. Как и в ряде других способов, метод капитализации основан на следующем принципе: цена имущества (собственности) эквивалентна текущей стоимости будущих затрат на ее содержание.

Метод капитализации — способ вычисления цены имущества, суть которого в превращении чистого операционного дохода в стоимость. Операции по расчету производятся путем простой формулы — ЧОД делится на коэффициент капитализации.

Метод капитализации: сущность, плюсы и минусы

При оценке бизнеса (имущества) все чаще применяется метод капитализации, как один из способов доходного подхода.

Такой вид расчета актуален только при наличии всех необходимых данных, а также при условии, что ожидаемая прибыль будет стабильной или же сохранит незначительные темпы роста.

Эти условия напрямую касаются, к примеру, арендного бизнеса, когда основной вид дохода — это плата за аренду помещения.

Текущая цена имущества зависит от изменений коэффициента капитализации, поэтому применение описываемого метода подразумевает четкое обоснование параметра. Сама капитализация — преобразование финансового потока в цену (стоимость) посредством деления расчетного параметра на мультипликатор (коэффициент капитализации). Всю суть метода можно выразить в простой формуле:

Vm = Прибыль/К (или V) = М*Д,

где К — коэффициент капитализации,Д — прибыль;

М — мультипликатор,

Vm — стоимость оценки объекта.

Сущность метода капитализации — в вычислении объема ежегодной прибыли с учетом ставки капитализации, на базе которой и производится расчет стоимости компании. Применение этой методики позволяет специалисту решить несколько задач:

— вычислить продолжительность периода, в который производится анализ;- вычислить капитализируемую базу;- рассчитать коэффициент капитализации;

— произвести расчет рыночной цены.

На сегодня есть несколько методик капитализации компании. Они различаются в зависимости от видов прибыли, а также параметров, которые выступают в качестве делителей (множителей) при выполнении расчетов. Так, можно выделить капитализацию:

— фактических (реальных) дивидендов;- чистой прибыли до момента выплаты налогов;- чистой прибыли уже после выплаты налогов;

— потенциальных дивидендов и так далее.

Расчет чистой прибыли должен выполняться в определенный срок. Анализ можно произвести для трех периодов в прошлом или же использоваться три временных промежутка (два периода до момента расчета, один — на текущий момент и два — в будущем). Важный момент — сопоставить полученные параметры.

К преимуществам метода капитализации стоит отнести:

— простоту вычисления;

— возможность оценить реальную рыночную конъюнктуру.

Недостатки метода капитализации заключаются в невозможности его применения в следующих случаях:

— при отсутствии необходимых данных о рыночных операциях;

— когда предприятие находится еще на этапе становления;

— объект оценки нуждается в проведении серьезных работ по реструктуризации.

Метод капитализации: основные этапы применения и оценки

В процессе использования метода задача оценщика состоит в следующем:

1. Выполнить все шаги по подготовке финансового отчета за определенный промежуток времени (чаще всего расчет производится за последние пять лет).

2. Сделать корректировку финансовых данных, которые были отображены в отчете, опираясь на современные требования GAAP. Если необходимо «спрятать» лишние или недействующие средства компании, то их нужно рассмотреть на последнем этапе.

3. Выполнить расчет (перерасчет) налогов (федеральных и местных) на нормализованную прибыль (еще до момента вычета налогов). В результате можно получить чистую прибыль с учетом корректировки.

4. В ситуации когда в роли капитализируемой прибыли выступает денежный поток, не обойтись без дополнительной корректировки чистой прибыли (была рассчитана на предыдущем этапе). Такой расчет позволяет получить чистый или валовой финансовый поток.

5. Вычислить коэффициент капитализации. В роли объекта для расчетов должен выступать тот поток, который нуждается в капитализации. Как правило, в качестве этого потока выступает чистый доход, рассчитанный в шаге 3. Но в ряде случаев в роли измерителя может выступать как чистый, так и валовой денежный поток (шаг 4).

6. Рассчитать срок деятельности предприятия, который будет основой для капитализации. Как правило, в качестве такого периода берется последний год работы. Для получения более точных результатов может быть выполнен расчет с учетом показателя за последние несколько лет.

7. Рассчитать операционную цену компании. Для этого чистая прибыль (ее расчет выполнен на шаге 3) делится на коэффициент капитализации.

8. Провести проверку на соответствие «здравому смыслу». На данном этапе оценщик должен пересмотреть расчет, и сделать ряд основных тестов в отношении обоснованности доводов при расчете.

9. Если на втором шаге были откорректированы данные финансовой отчетности и появились недействующие или излишние активы, то их необходимо добавить к показателю, рассчитанному в седьмом шаге.

10. Принять решение, есть ли необходимость в корректировке полученной на девятом шаге цены для учета скидки по бесконтрольному пакету ценных бумаг или скидки за ликвидность.

Упрощенная расчетная часть метода капитализации имеет три этапа:

1. Определяется средняя ожидаемая прибыль компании за год. В расчет принимается тот доход, который возможен при самом эффективном использовании ресурсов предприятия.

2. Производится расчет ставки капитализации.

3. Вычисляется общая цена объекта (имущества) с учетом ранее рассчитанного ЧОД и капитализационного коэффициента.

На начальном этапе оценщик принимает во внимание несколько уровней дохода — потенциальный и действительный валовой, денежные поступления, операционный доход.

Потенциальный валовой доход непосредственным образом зависит от платы за аренду и площади помещения. Сама формула выглядит следующим образом:

ПВД = Cа * S,

где Ca — плата за объект, который предоставляется в аренду, кв. метр;

— S — площадь объекта, который сдается в аренду, кв. метр.

Метод капитализации хорош в том случае, когда в соглашении прописана фиксированная ставка по аренде. В остальных вариантах более предпочтительна методика дисконтирования денежных потоков.

Следующий параметр, который подлежит расчету — действительный валовой доход. Он вычисляется как сумма потенциального валового дохода и прочей прибыли от применения объекта недвижимости и «минус» потери, которые вероятны при недоиспользовании имеющихся в распоряжении площадей.

Конечный вариант формулы выглядит таким образом:

ДВД = ПВД + Прочая прибыл — Потери.

Если для расчета потерь недостаточно информации, то оценщик может выполнить расчет коэффициента недозагрузки. При этом производится подробный анализ двух видов информации — текущей и ретроспективной. Особое внимание уделяется таким данным, как количество и содержание арендных соглашений, сроки их действия, частота перезаключения и так далее.

Расчет коэффициента недозагрузки:

Кнд = (Тс*Дп)/На,

На — количество периодов, в которых объект недвижимости сдавался в аренду;Дп — доля единиц имущества (недвижимости), по которым происходит перезаключение договоров;

Тс — средний срок, в течение которого конкретный объект недвижимости не сдавался в аренду.

Расчетный коэффициент недозагрузки необходимо корректировать с учетом вероятной загрузки в будущем. Это, в свою очередь, зависит от нескольких параметров — перспектив развития региона, ситуации в экономике, стадии в рыночном цикле, отношения спроса и предложения.

Чистый операционный доход может быть вычислен путем вычитания из действительной валовой прибыли операционных затрат. За расчетный период берется срок в один год. В процессе вычисления амортизационные отчисления в учет не берутся. Сама формула такова:

ЧОД = Действительная валовая прибыль — Операционные затраты.

Последний параметр в формуле (операционные затраты) — средства, которые необходимы для поддержания нормальной работоспособности объекта недвижимости. Их можно разделить на условно постоянные, эксплуатационные и резервы.

Следующий этап — расчет коэффициента капитализации, который может выполняться несколькими методами:

1. С учетом корректировки на изменение цены актива. Здесь коэффициент состоит из пары элементов — нормы возврата средств (капитала) и ставки доходности.

Формула расчета:

Что касается «дельта», то этот параметр отображает снижение стоимости объекта недвижимости.

2. По методу рыночной выжимки формула будет иметь следующий вид:

Здесь Сi — это цена, за которую был продан i-й объект;
ЧОДi — чистая операционная прибыль для любого из i-ых объектов аналога.

Самая большая проблема в данной методике — это поиск информации по ЧОД (она является скрытой).

3. По методу связанных инвестиций. В случае когда покупка недвижимости производится за кредитные или личные средства, важно, чтобы коэффициент капитализации удовлетворять двум видам инвестиций:

— для заемного капитала расчет такой:

— для собственного капитала формула следующая:

Источник: https://utmagazine.ru/posts/12041-metod-kapitalizacii

Как рассчитать стоимость бизнеса методом капитализации

Что­бы понять, сто­ит ли вкла­ды­вать­ся в биз­нес (или опре­де­лить раз­мер буду­щих инве­сти­ций), необ­хо­ди­мо преж­де все­го про­из­ве­сти его оцен­ку. Это мож­но сде­лать раз­лич­ны­ми способами:

• мето­дом срав­не­ния с ана­ло­гич­ным биз­не­сом, через мони­то­ринг ста­ти­сти­ки и сек­тор­ном рыноч­ном ана­ли­зе (этот спо­соб чаще все­го при­ме­ня­ет­ся при оцен­ке недвижимости);
• мето­дом дис­кон­ти­ро­ва­ния денеж­ных пото­ков (исполь­зу­ет­ся при неста­биль­ном рын­ке, инфля­ции, вли­я­нии сезон­ных фак­то­ров и т.д.);
• мето­дом капи­та­ли­за­ции дохо­да (опре­де­ле­нии сто­и­мо­сти биз­не­са из раз­ме­ра чистой при­бы­ли за год).

Оста­но­вим­ся подроб­нее на послед­нем способе.

Метод капитализации дохода: в чем суть и когда применяется

Метод капи­та­ли­за­ции дохо­дов (МКД) при­вле­ка­ет про­сто­той рас­че­тов, но исполь­зо­вать его можно:

• при ста­биль­но­сти биз­не­са на про­тя­же­нии дли­тель­но­го периода;
• устой­чи­вых денеж­ных потоках;
• отсут­ствии объ­ек­тов неза­вер­шен­но­го стро­и­тель­ства и инфор­ма­ци­он­ной прозрачности.

Имен­но недо­ста­ток всех этих фак­то­ров не поз­во­ля­ет широ­ко исполь­зо­вать МКД в Рос­сии. На рос­сий­ском рын­ке про­ще опе­ри­ро­вать мето­дом дис­кон­ти­ро­ва­ния денеж­ных пото­ков, одна­ко он дета­ли­зи­ро­ван, и при рас­че­тах исполь­зу­ют­ся слож­ные формулы.

Про­из­во­дить оцен­ку биз­не­са мето­дом капи­та­ли­за­ции дохо­дов реко­мен­ду­ет­ся толь­ко круп­ным ком­па­ни­ям с устой­чи­вым и лег­ко про­гно­зи­ру­е­мым доходом.

Как рассчитать стоимость бизнеса

Что­бы опре­де­лить сто­и­мость биз­не­са, доста­точ­но знать:

• доход ком­па­нии I (income): для оцен­ки недви­жи­мо­сти исполь­зу­ет­ся чистый опе­ра­ци­он­ный доход (ЧОД или по англий­ской аббре­ви­а­ту­ре NOI);
• коэф­фи­ци­ент капи­та­ли­за­ции Rk — отно­ше­ние про­гно­зи­ру­е­мо­го дохо­да за год к сто­и­мо­сти бизнеса.

Таким обра­зом сто­и­мость биз­не­са S (недви­жи­мо­сти) мож­но опре­де­лить по формуле:

S = I/Rk.

Из фор­му­лы сле­ду­ет обрат­но про­пор­ци­о­наль­ная зави­си­мость сто­и­мо­сти биз­не­са от коэф­фи­ци­ен­та капи­та­ли­за­ции: чем ниже коэф­фи­ци­ент капи­та­ли­за­ции, тем боль­ше при­бы­ли у ком­па­нии, доро­же ее сто­и­мость и выше инве­сти­ци­он­ная привлекательность.

Виды и расчет дохода в бизнесе

Доход I может быть сле­ду­ю­щих видов:

• выруч­ка от про­даж или ока­зы­ва­е­мой услу­ги: в основ­ном исполь­зу­ет­ся в посред­ни­че­ском биз­не­се (в агент­стве недви­жи­мо­сти, напри­мер, это гоно­рар за поиск вари­ан­та для заказчика);
• чистая при­быль (выруч­ка с выче­том всех рас­хо­дов и нало­гов): при­ме­ня­ет­ся в круп­ном бизнесе;
• при­быль без выче­та нало­гов (таким видом дохо­да опе­ри­ру­ют мел­кие фир­мы и пред­при­я­тия, что­бы оце­нить биз­нес без вли­я­ния посто­рон­них факторов);
• при­быль по диви­ден­дам (исполь­зу­ет­ся, если ком­па­ния вла­де­ет акциями);
• денеж­ные пото­ки (или кэш-флоу): учи­ты­ва­ют­ся все денеж­ные поступ­ле­ния, исполь­зу­ет­ся в каче­стве капи­та­ли­зи­ру­е­мой базы в основ­ном на бюд­жет­ных пред­при­я­ти­ях и при раз­ра­бот­ке бизнес-плана.

При рас­че­те дохо­да ана­ли­зи­ру­ют доход­ность суще­ству­ю­щих ком­па­ний и исполь­зу­ют сле­ду­ю­щие ста­ти­сти­че­ские данные:

• ретро­спек­тив­ные (то есть по про­шлой статистике);
• про­гноз­ные;
• ком­би­ни­ро­ван­ные (соче­та­ние обо­их способов).

После рас­че­та дохо­да его кор­рек­ти­ру­ют, вычи­тая все разо­вые дохо­ды (или расходы):

• вло­же­ния при откры­тии биз­не­са (или выруч­ку от его продажи);
• дохо­ды (рас­хо­ды), не свя­зан­ные с реа­ли­за­ци­ей (штра­фы по суду, стра­хо­ва­ние, издерж­ки за про­стой, срыв дого­во­рен­но­стей и пр.);
• дру­гие дохо­ды, не свя­зан­ные с устав­ной деятельностью.

Как рассчитать коэффициент капитализации

Коэф­фи­ци­ент капи­та­ли­за­ции пока­зы­ва­ет, какую долю зани­ма­ют инве­сти­ции в сово­куп­ной мас­се соб­ствен­ных и заем­ных средств. Чем он выше, тем ниже эффек­тив­ность сво­их вло­же­ний в биз­нес. И это зако­но­мер­но, так как инве­сти­ции необ­хо­ди­мо возвращать.

Став­ка капи­та­ли­за­ции рас­счи­ты­ва­ет­ся раз­ны­ми спо­со­ба­ми. Рас­смот­рим, как рас­счи­ты­ва­ет­ся коэф­фи­ци­ент капи­та­ли­за­ции при оцен­ке недви­жи­мо­сти.

Расчет коэффициента капитализации при оценке недвижимости

При оцен­ке сто­и­мо­сти недви­жи­мо­сти удоб­но рас­счи­ты­вать коэф­фи­ци­ент капи­та­ли­за­ции по сле­ду­ю­щей фор­му­ле: Rk = Rn + Nv , где:

Rn — став­ка ожи­да­е­мой доход­но­сти инвестора;

Nv — про­цент­ная став­ка, по кото­рой про­из­во­дит­ся воз­врат капи­та­ла (вло­жен­ных инвестиций).

Три способа расчета нормы возврата капитала

Метод Рин­га:

• Исполь­зу­ет­ся при пла­ни­ру­е­мом 100 % воз­вра­те денеж­ных средств, вло­жен­ных в биз­нес, рав­ны­ми частями.
• Став­ка воз­вра­та капи­та­ла рав­на сум­ме еже­год­ных отчис­ле­ний в бес­про­цент­ный фонд.

При­мер рас­че­та коэф­фи­ци­ен­та капитализации:

• срок инве­сти­ций — 5 лет;
• став­ка ожи­да­е­мой доход­но­сти для инве­сто­ра Rn: 15 %;
• став­ка воз­вра­та: 100%/5 = 20%;
• коэф. капи­та­ли­за­ции Rk = 15% + 20% = 35%.

Метод Инву­да:

• Став­ка реин­ве­сти­ции (воз­вра­та инве­сти­ций) рав­на став­ке доходности.
• При став­ке Rn, рав­ной 15%, Rk будет рав­на 30% (15% + 15%).

Метод Хосколь­да:

Став­ка реин­ве­сти­ции уста­нав­ли­ва­ет­ся по доход­но­сти ОФЗ, в том слу­чае, когда став­ка по инве­сти­ции изна­чаль­но высока.

• Напри­мер, став­ка инве­сти­ци­он­ной доход­но­сти была пер­во­на­чаль­но уста­нов­ле­на в 25%.
• Ком­па­ния сочла, что воз­врат капи­та­ла по фор­му­ле Рин­га или Инву­да для нее будет убы­точ­ным: в пер­вом слу­чае став­ка воз­вра­та будет 45%, во вто­ром — 50%.
• Биз­не­сме­ны при­ни­ма­ют реше­ние про­из­во­дить воз­врат инве­сти­ций по без­ри­с­ко­вой став­ке 8.5 % (став­ке доход­но­сти гособ­ли­га­ций) по мето­ду Хоскольда.
• Коэф­фи­ци­ент капи­та­ли­за­ции соста­вит 33.5% (25% + 8.5%).

Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции

Этот метод при­ме­ня­ет­ся, если есть воз­мож­ность ана­ли­за сде­лок, про­ве­ден­ных фир­ма­ми-ана­ло­га­ми, суще­ству­ю­щи­ми на рынке.

Суть рас­че­та такова:

• про­из­во­дит­ся ана­лиз сде­лок опре­де­лен­но­го коли­че­ства фирм-аналогов;
• рас­счи­ты­ва­ет­ся усред­нен­ное зна­че­ние коэф­фи­ци­ен­та капи­та­ли­за­ции Rk по формуле:

Rk = (Rk1 + Rk2… + Rkn)/n, где:

Rk1 — коэф. капи­та­ли­за­ции пер­вой фирмы;

Rkn — коэф. капи­та­ли­за­ции послед­ней фирмы;

n — коли­че­ство ана­ли­зи­ру­е­мых фирм.

Подоб­ный рас­чет труд­но делать при недо­стат­ке дан­ных, ведь понят­но, что отнюдь не каж­дая фир­ма рвет­ся предо­став­лять досто­вер­ную инфор­ма­цию о сво­ей доходности.

Расчет ставки капитализации по ставке дисконтирования

Став­ка дис­кон­ти­ро­ва­ния, в отли­чие от став­ки капи­та­ли­за­ции, при­ме­ня­ет­ся для рас­че­та не теку­щей, а про­гно­зи­ру­е­мой при­бы­ли с уче­том всех рисков.

Она учи­ты­ва­ет, напри­мер, такие риски:

• каче­ство управ­ле­ния компанией;
• раз­мер пред­при­я­тия и вли­я­ние кон­ку­ри­ру­ю­щих фирм;
• финан­со­вую ситу­а­цию (соот­но­ше­ние соб­ствен­ных и заем­ных средств);
• инфля­цию;
• товар­ный ассор­ти­мент и воз­мож­но­сти сбыта;
• уро­вень рыноч­но­го спро­са и коли­че­ство воз­мож­ных клиентов;
• ста­биль­ность при­бы­ли и т.д.

Став­ка дис­кон­ти­ро­ва­ния пред­став­ля­ет собой сум­му без­ри­с­ко­вой став­ки с про­цент­ны­ми зна­че­ни­я­ми воз­мож­ных рис­ков. Таким обра­зом она поз­во­ля­ет рас­счи­тать более досто­вер­ный коэф­фи­ци­ент капи­та­ли­за­ции Rk, чем метод капи­та­ли­за­ции дохо­дов. В фор­му­лы рас­че­та Rk так­же вхо­дит сред­ний темп роста, кото­рый вычи­та­ет­ся из став­ки дисконтирования.

Чем выше тем­пы роста, тем мень­ше коэф­фи­ци­ент капи­та­ли­за­ции, выше доход­ность и боль­ше оце­ноч­ная сто­и­мость бизнеса.

Пер­вый спо­соб расчета

Rk = Rd — g, где:

Rd — став­ка дисконтирования;

g — тем­пы роста по про­гно­зу (с уче­том про­гно­зи­ру­е­мо­го дохода).

Спо­соб рас­че­та по моде­ли Гордона

Rk = (Rd — g)/ (1 + g).

Здесь g — про­гно­зи­ру­е­мые тем­пы роста (с уче­том исто­ри­че­ских дан­ных по доходности).

Пример расчета стоимости агентства недвижимости

В каче­стве при­ме­ра возь­мем при­быль­ное агент­ство недви­жи­мо­сти с поло­жи­тель­ным тем­пом роста. Рас­чет про­ве­дем по сред­ним квар­таль­ным пока­за­те­лям доходности.

• Сред­няя выруч­ка за квар­тал: 780000 руб.
• Став­ка дис­кон­ти­ро­ва­ния: 18%.
• Сред­ние тем­пы роста: 5%.
• Став­ка капи­та­ли­за­ции: 18% — 5% = 13%.
• Сто­и­мость агент­ства: 780000/0.13 = 6000000 руб.

Метод капи­та­ли­за­ции дохо­дов, учи­ты­ва­ю­щий чистый доход за год и инве­сти­ци­он­ные вло­же­ния, дает дру­гие цифры:

• Чистая при­быль за год той же ком­па­нии за год: 3107000 руб.
• Коэф­фи­ци­ент капи­та­ли­за­ции (по мето­ду Рин­га): 35%.
• Сто­и­мость агент­ства: 3107000/0.35 = 8877142.

Завы­шен­ная цена агент­ства полу­чи­лась из-за сле­ду­ю­щих факторов:

• доля иве­сти­ций в общей капи­та­ли­за­ции доволь­но высока;
• в рас­че­те не учте­но дис­кон­ти­ро­ва­ние денеж­ных пото­ков на непред­ска­зу­е­мом рынке.

Это дока­зы­ва­ет посту­лат, при­ве­ден­ный в нача­ле ста­тьи о том, что метод капи­та­ли­за­ции мож­но исполь­зо­вать для рас­че­та сто­и­мо­сти ста­биль­но­го, а зна­чит, более доро­го­го по оцен­ке бизнеса.

Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/raznoe/metod-kapitalizacii-dohoda.html

Как происходит капитализация по вкладу — расчёт дохода и советы вкладчикам

Меню

X

Как известно, способов получения доходов существует всего два: активный и пассивный. С первым вариантом всё понятно, человек получает доход пропорционально вложенным усилиям практически моментально. А наслаждаться плодами пассивного финансового потока удаётся далеко не сразу. К тому же надо ещё знать, как его получить.

Особо популярным источником пассивного дохода в нашей стране является банковский депозит. Система проста — отдаём сбережения в распоряжение банка, получаем свои проценты. Но какой способ начисления этих самых процентов на вклад наиболее выгоден? Попробуем разобраться.

Капитализация процентов по вкладу — что это значит?

Экономическая нестабильность в стране заставляет граждан поломать голову не только и не столько над получением пассивного дохода, сколько над сбережением своих средств.

Вот и несут они « свои кровные» в банки, надеясь, что банковские работники помогут выбрать самое прибыльное предложение.

Но банк, в большей степени, заинтересован в собственной выгоде, поэтому клиенты зачастую получают неполную информацию о банковском продукте.

Итак, на сегодняшний день линейка банковских услуг предлагает следующие условия выплат процентов по вкладам:

• зачисление на карточку вкладчика с открытием лицевого счёта в банке,
• перевод на счёт вкладчика «до востребования»,
• капитализация процентов по вкладу.

С двумя первыми вариантами, всё ясно. Теперь разберёмся с последним.

Ключевое отличие срочных вкладов с капитализацией процентов от обычных заключается в том, что накопленные проценты за период, указанный в договоре, прибавляются к основному «телу» вклада. Соответственно, средства на счёте увеличиваются, и очередное начисление процентов будет производиться уже на большую сумму.

Потенциальный инвестор должен отличать периодичность начисления процентов от периодичности их капитализации. Например, проценты могут начисляться ежедневно, но их капитализация может производиться ежемесячно.

Наряду со ставкой по вкладу большое значение имеют сроки капитализации процентов, иными словами, периодичность начисления и зачисления процентов на депозит.

Сроки капитализации процентов

Большинство банковских организаций предлагает следующие периоды:

• По окончанию срока вклада. Договор заключатся на год с возможностью пролонгации. Здесь как таковой капитализации не происходит, то есть, это обычный вклад с начислением простых процентов. Он становится интересен только при условии пролонгации договора — на депозитном счёте остаётся сам вклад + %, начисленные по нему.
• Ежегодная капитализация. Договор с банком подписывается на несколько лет. Зачисление процентов на депозит производится один раз в год, в дату, когда средства были размещены на счёте. Такой вид капитализации процентов даёт дополнительную прибыль, хотя и несущественную.
• Ежеквартальная капитализация. Срок заключения контракта с банком: от полугода до года и более. Причисление процентов производится раз в три месяца, что даёт возможность получать более ощутимый доход.
• Ежемесячная капитализация. Это наиболее популярная схема в линейке депозитных вкладов, так как проценты причисляются чаще, тело вклада растёт быстрее, соответственно уровень дополнительного дохода увеличивается.
• Еженедельная и ежедневная капитализация. Такие условия банки обычно не предлагают, так как схемы приносят высокий доход, а банки, как было написано выше, в первую очередь преследуют соблюдение своих финансовых интересов. Подобные схемы предлагаются, например, при хайп-инвестировании.

Вкладчику нужно запомнить простое правило: чем чаще внутри срока вклада осуществляется причисление процента к основной сумме вложенных средств, тем выше итоговая доходность вклада.

Как высчитать доходность вклада с капитализацией или сложный процент?

Есть несколько способов расчёта сложного процента. Люди, предпочитающие классический подход, могут воспользоваться специальной формулой, тем, кто не любит особо «заморачиваться», лучше воспользоваться онлайн-калькуляторами доходности вкладов.

Формула расчёта сложного процента

Вычисляется сложный процент по следующей формуле:

S = P (1 + i)n

S — конечная сумма;P — размер первоначальной инвестицииi — процентная ставка по вкладу за определённый интервал времени

n — количество интервалов

Если разместить в банке 100 000 руб., без довложений сроком на 1 год под 10 % с ежемесячной капитализацией, мы получим:

S = 100 000 *(1 + 10/100) 12 = 110 466 рублей

Наша прибыль составит 10 466 рублей.

А что будет после пролонгации договора ещё на год? Размер вклада остаётся тем же, то есть, 110 466 рублей. Применим ту же формулу и получим конечную сумму 122 028 рублей. Теперь прибыль составит 22 028 рублей.

И, напоследок, посмотрим, какую выгоду принесут те же 100 000 и на тех же условиях, только этот вклад будет сроком на 3 года. Получаем 134 812 рублей, то есть, наш доход составит 34 812 рублей. Выводы делайте сами.

Уровень дохода «капитальных вкладов» зависит от срока действия договора. Чем больше срок, тем выше прибыль.

Ставки по депозитам с простым процентом и с капитализацией процентов

Финансовые аналитики утверждают, что ставки по вкладам с простыми процентами, то есть, не предполагающие их капитализацию, обычно выше, чем по «капитальным» вкладам. В среднем их разница может доходить до 2 % в одном и том же банке и, естественно, не в пользу последних.

Эксперты отмечают, что на данный момент, капитализация процентов позволяет увеличить прибыль вклада в среднем от 0,3 до 0,4 % годовых.

Но если выгода не велика, для чего вообще предлагать подобный банковский продукт?

Оказывается, обычный вклад с классической схемой выплат процентов (в день окончания действия договора) отличается консервативностью. Его главное преимущество — высокая ставка, а недостаток — отсутствие гибкости управления средствами, размещёнными на счете:

• во-первых, нет возможности досрочного расторжения контракта без потери процентов, а значит, и прибыли;
• во-вторых, зачастую его нельзя пополнять.

Отсюда можно сделать вывод, что вклады с обычной схемой выплат, подойдут вкладчикам, которые вполне могут обойтись без вложенных средств до конца срока действия договора с банком. То есть, положил и забыл.

Теперь перейдём к «капитальным» вкладам. Их основной плюс в том, что ими проще управлять. Этот продукт более демократичен и подойдёт тем, кто хочет сохранить доступ к своим деньгам и, одновременно, получать, пусть не высокий, но доход.

Запомните закономерность: если у банка денег достаточно, а кредитов они выдают мало, то особой заинтересованности в депозитах у них нет, что отражается понижением ставки. Если денег мало, то банки повышают ставки, чтобы привлечь финансовые потоки.

Полезные советы вкладчику

Главный вопрос, который волнуют инвесторов — величина дохода, поэтому при заключении договора с банком нужно обратить внимание на следующие пункты:

• «процент с учётом опций». Эта фраза может интерпретироваться как угодно, в том числе она может указывать на то, что эффективная доходность депозита будет в какой-то момент ограничена. Вкладчику нужно добиться от банковского сотрудника расчёта конечного дохода при помощи программы «калькулятора вкладов»;
• срок действия контракта. Формулировка «365 дней», «12 месяцев» или «год» может трактоваться совершенно по-разному. Поэтому в договоре обязательно должен быть пункт с указанием точной даты окончания действия депозита. Если вкладчик заберёт свои сбережения раньше оговоренного срока даже на день, банк может посчитать эту операцию досрочным закрытием, а значит, вкладчик полностью потеряет свою прибыль;
• опция частичного расхода. Если вкладчик планирует периодически снимать «пенку» в виде процентов, то особое внимание нужно обратить на размер неснижаемого остатка. Если будет допущено его снижение хотя бы на 1 рубль, может последовать досрочное расторжение договора со всеми вытекающими обстоятельствами;
• открытие вклада через интернет-банкинг. Это приятная неожиданность для вкладчика, так как многие банки предлагают дополнительный процент к ставке по договору. Таким образом, финансовые организации привлекают внимание своих клиентов к более удобному и менее затратному для обеих сторон онлайн-продукту.

При заключении договора о вкладе необходимо внимательно изучить каждый его пункт, особенно дополнительные соглашения и примечания, написанные мелким шрифтом.

Риски

И ещё один важный момент. Не самая привлекательная ставка на «капитальные» вклады, по факту является платой инвестора за возможные риски.

Например, у банка отозвали лицензию, какую сумму банк обязан вернуть своему вкладчику? По действующим на данный момент нормативным актам в случае потери лицензии банком эта сумма в лимите, не превышающем 1,4 миллиона рублей, будет компенсирована инвестору из средств Агентства по страхованию вкладов.

В соответствии с правилами этого Агентства (с ними можно ознакомиться на их официальном сайте), проценты по вкладу, причисленные к основной сумме средств на счёте, подпадают под страховой случай с момента отзыва лицензии у банковской организации. Это значит, что все проценты, начисленные на день, предшествующий лишению лицензии, причисляются к основному телу вклада и будут включены в расчёт страхового возмещения.

Теперь нам понятно:

• что такое «капитальные» вклады;
• как рассчитывается доходность вклада с капитализацией процентов;
• почему ставки по обычным сберегательным вкладам отличаются от ставок по «капитальным» вкладам;
• на что обратить внимание при заключении договора;
• как выплачивается страховка по вкладу с капитализацией при отзыве лицензии у банка.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/kak-proishodit-kapitalizatsiya-po-vkladu-raschyot-dohoda-i-sovety-vkladchikam

Метод капитализации доходов для оценки бизнеса + пример расчета в Excel

Метод капитализации доходов – подход оценки стоимости бизнеса или инвестиционного проекта на основе приведения доходов к единой стоимости.

Метод применяется для экспресс оценки стоимости бизнеса, инвестиционных проектов и недвижимости, а также для проведения сравнения о определения более инвестиционно привлекательных объектов.

В данной статье мы сделаем акцент на разбор метода капитализации доходов для оценки бизнеса или уже существующего инвестиционного проекта.

Преимущества и недостатки метода капитализации доходов

Рассмотрим преимущества и недостатки метода оценки бизнеса на основе капитализации его доходов в таблице ниже ↓.

Пройдите наш авторский курс по выбору акций на фондовом рынке → обучающий курс

Из-за того что на практике сложно получить постоянные финансовые данные, поэтому в оценке чаще применяют метод дисконтирования денежных потоков.

Следует заметить, что метод капитализации доходов для оценки бизнеса является разновидностью метода дисконтирования денежных потоков с условием того, что темп роста доходов постоянный.

Формула расчета стоимости компании методом капитализации

Формула расчета капитализации доходов имеет следующий вид:

где:

V  (англ. value) – стоимость бизнеса (проекта);

I (англ. income) – доход;

R – ставка капитализации.

В таблице ниже более подробно описано как рассчитать показатели модели ↓.

Как видно из таблицы, для проведения оценки необходимо определить какой будет выбран доход для капитализации: чистая прибыль, прибыль до уплаты налогов или прибыль от дивидендных выплат. На следующем этапе необходимо выбрать метод расчета ставки капитализации и получить ее оценку.

Какой вид дохода выбрать для оценки?

Выбор того или иного вида дохода зависит от того с каким другим бизнесом проводится сравнение и какая финансовая отчетность имеется. Если предприятия располагают только

выручкой от продаж, то данный показатель берется за капитализируемую базу. Можно выделить, что в оценке может использоваться различные виды данных ↓.

Какой показатель дохода использовать в модели для расчета базы?

Рассмотрим, какие показатели дохода выбираются для оценки бизнеса.

Выручка применяется, как правило, для оценки предприятий в сфере услуг.

Чистая прибыль используется для оценки крупных компаний.

Прибыль до уплаты налогов применяется для небольших предприятий, чтобы исключить влияние федеральных и региональных льгот и субсидий в формирование дохода.

Доходы в виде дивидендных выплат применяются для оценки компании с обыкновенными акциями на фондовом рынке.

Денежные потоки используются для расчета капитализированной базы для компаний, у которых преобладают основные средства. При этом может быть использован поток только от собственного капитала или инвестиционного (собственный  + заемный).

Более подробно про виды прибыли читайте в статье: → “Чистая прибыль прибыль предприятия: формула расчета, анализ“.

После выбора дохода необходимо его скорректировать – на текущие цены, для этого может использовать изменения значения потребительских цен из статистики Росстат, и также необходимо исключить доходы и расходы от активов, которые имели разовый характер и в будущем не будут повторяться.

• Доходы / расходы полученные от продажи / покупки основного актива.
• Внереализационные доходы / расходы: страховые выплаты , потери от заморозки производства, штрафы и пени по судебным искам и т.д.
• Доходы от активов не относящиеся к основной деятельности компании.

Методы расчета ставки капитализации

Ставка капитализации – текущая норма доходности капитала бизнеса. Ставка капитализации представляет собой стоимость капитала (имущества) на момент оценки.

Расчет по методу рыночной экстракции

Данный метод применяется для расчета стоимости бизнеса на основе существующих сделок на рынке по продаже / покупке таких же видов бизнеса. При этом необходимо знать показатели дохода у продаваемых бизнесов или проектов. Способ применяется для тиражируемого бизнеса, например для франшизы.

Коэффициент капитализации рассчитывается по следующей формуле:

где:

R – ставка капитализации;

V – стоимость компании;

Iai – размер дохода созданный i-й компанией аналогом;

Vai – стоимость продажи на рынке i-й компании;

n – количество аналогичных компаний.

Расчет коэффициента как среднерыночная цена проданных компаний довольно трудоемкий процесс и часто может быть нехватка финансовых данных по доходам или объему сделок аналогичных предприятий. Второй способ расчета на основе ставки дисконтирования более распространен на практике.

Расчетный метод определения коэффициента капитализации

При использовании данного метода необходимо рассчитать ставку дисконтирования. Коэффициент капитализации будет равен разнице между нормой прибыли и средними темпами роста доходов (чистой прибыли). Более подробно про способы расчета ставки дисконтирования читайте в статье: → «10 современных способов расчета ставки дисконтирования». Формулы расчета следующие:

*можно заметить что вторая формула соответствует коэффициенту дисконтирования в модели Гордона.

Наиболее часто применимы следующие методы оценки ставки дисконтирования:

Какое отличия ставки капитализации и ставки дисконтирования?

В таблице ниже представлены различия между понятиями ставки дисконтирования и ставки капитализации ↓.

Пример расчета стоимости компании в Excel для ПАО “КАМАЗ”

Для практики рассмотрим оценку стоимости компании ПАО «КАМАЗ» в Excel. Для этого необходимо получить финансовую отчетность функционирования предприятия за последние несколько лет.

Для этого можно зайти на официальный сайт компании. Возьмем 2015 год 1 и 2 квартал.

Из-за того что чистая прибыль имеет высокую волатильность, то возьмем изменение выручки предприятия и определим средний темп ее роста.

Темп изменения выручки (g) = LN(C6/B6)

Средний размер выручки =СРЗНАЧ(B6:C6)

На следующем этапе необходимо рассчитать ставку дисконтирования. Так как ПАО “КАМАЗ” не имеет достаточно волатильных акций на фондовом рынке, то для расчета нормы дисконта можно применить кумулятивный метод оценки. Для этого необходимо оценить риски по следующим направлениям ⇓.

*безрисковая процентная ставка берется как доходность государственных облигаций ОФЗ (см. → изменение доходности) или доходность высоконадежных вкладов в ПАО “Сбербанк” с кредитным рейтингом А3.

Коэффициент капитализации = ставка дисконтирования – средний темп роста

Коэффициент капитализации = 18-15 = 3%

Стоимость компании = D6/C8

Стоимость компании составила 486508123 тыс. руб.

На рисунке ниже рассчитаны основные показатели для оценки стоимости компании ⇓.

⊕ Скачать пример использования метода капитализации для оценки бизнеса в Excel

Выводы

Метод капитализации дохода применяется для оценки компаний с устойчивыми денежными поступлениям за период 5 и более лет. В ситуации высокой конкуренции прибыли компаний имеют сильную волатильность, что затрудняет адекватное применение данного метода.

Также подход имеет множество корректировок дохода и экспертных решений в оценке рисков, что делает его субъективным в принятии решений.

Наибольшую точность метод имеет при рыночной оценке коэффициента капитализации и стоимости компании в сопоставлении с аналогичными.

Источник: https://finzz.ru/metod-kapitalizacii-doxodov.html