Ипотечный сертификат участия

Содержание
  1. Ипотечный сертификат участия (ИСУ): условия и права держателя
  2. Что такое ИСУ
  3. Кто выпускает ИСУ
  4. Условия доверительного управления (ДУ)
  5. Особенности ипотечных сертификатов участия
  6. Какие права дает владельцу и преимущества
  7. Ипотечные сертификаты участия с ипотечным покрытием в 2019 году
  8. Ипотечное покрытие
  9. Условия доверительного управления
  10. Другие особенности доверительного управления
  11. Права держателя и преимущества ипотечного сертификата
  12.  : Новый инструмент — ипотечные сертификаты участия
  13. Ипотечный сертификат участия: что это такое, особенности, условия
  14. Что такое ипотечный сертификат участия
  15. Схема работы ИСУ
  16. Юридический механизм инвестирования
  17. Выводы
  18. Основные риски ИСУ и способы их устранения
  19. Кредитный риск
  20. Процентный риск
  21. Риск контрагентов
  22. Риск ликвидности сертификатов
  23. Права и преимущества держателя ИСУ
  24. Заключение
  25. Что такое ипотечные сертификаты участия?
  26. Ипотечные ценные бумаги: введение в понятие
  27. Кто выпускает данный вид ценных бумаг?
  28. Особенности обращения ИСУ
  29. Преимущества ипотечных сертификатов
  30. Ипотечный сертификат участия с ипотечным покрытием
  31. Принцип работы ипотечных ценных бумаг, формы выпуска и обращения
  32. Общий принцип работы ипотечной бумаги состоит в следующем
  33. Чем привлекательны ИСУ и какие у них есть недостатки
  34. К другим преимуществам ИСУ также относятся:
  35. Если же говорить о недостатках ИСУ

Ипотечный сертификат участия (ИСУ): условия и права держателя

Ипотечный сертификат участия

В отличие от облигаций с ипотечным покрытием, которые долгое время активно использовались на ипотечном рынке, сертификат участия получил свое признание немногим позже.

Сейчас его продвижение набирает обороты, и это обусловлено множеством преимуществ, в частности, высшим уровнем прибыльности. Сертификат имеет свои особенности, позволяющие с оптимизмом смотреть на новые этапы развития в сфере ипотеки.

Что такое ипотечный сертификат участия (ИСУ) вы узнаете сегодня.

Что такое ИСУ

Опираясь на законодательство, регулирующее рынок ипотечных ценных бумаг, можно охарактеризовать ипотечный сертификат участия (ИСУ) как новый вид, предназначение коего состоит в подтверждении доли его хозяина в праве коллективной собственности по ипотечному покрытию. Он полноценно удостоверяет законность средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым, собственно, и формируют базу покрытия.

Говоря о таких новых инвестиционных инструментах, как ипотечные сертификаты, ярко выделяется их явная прерогатива, обозначенная наличием действительного объекта недвижимости, выступающего гарантом возможности реального получения ожидаемой прибыли. ИСУ позволяет более широко использовать право требования выплаты насчитываемых процентов по кредитным договоренностям, а также возврата вложенного в бумаги денежного капитала.

Договор, так называемого, доверительного управления может иметь граничный срок до сорока лет, при этом, минимальный период составляет один год. Это свидетельствует о том, что ИСУ не только является надежным инструментом для среднесрочных инвестиций, но и вложений на более длительный период.

Кто выпускает ИСУ

Право организации выпуска строго регламентируется действующим законодательством, согласно которому, такими полномочиями наделены исключительно организации коммерческие.

Они должны обладать необходимыми лицензиями, дающими право осуществлять руководство частными инвестиционными фондами, к которым относятся также паевые, негосударственные пенсионные, организациями кредитной сферы деятельности.

Выдача ИСУ – это, своего рода, фундамент, где формируется коллективная долевая собственность на ипотечное покрытие. Участниками процесса становятся все владельцы и регулятор доверительного управления.

Условия доверительного управления (ДУ)

Основополагающей для открытия процедуры организации ДУ выступает правоустанавливающий документ – специальный договор. Пункты, оговариваемые его содержанием, определяются лицом, которое отвечает за выдачу ИСУ, т.е. управляющим.

Законом предусмотрены нормы ответственности управленческого лица перед собственниками сертификатов участия, конкретно, компенсация реально причиненного ущерба, который был нанесен нарушением правил. Сюда же причисляется неграмотное распределение сумм финансовых средств, начисленных к выдаче.

Среди рабочих моментов, указываемых договором ДУ, есть ряд обязательных пунктов, необходимость которых определена законодательно, а именно:

  • идентификация с конкретным ипотечным покрытием;
  • официальные данные управителя, а также, оформленные в полном объеме, наименования регистратора и депозитария – лиц, несущих полную ответственность за точное ведение реестра, включая размеры их вознаграждений;
  • основные полномочия управляющего, его спектр должностных обязанностей, безоговорочные права владельцев;
  • точное количество ценных сертификационных бумаг, регламент их выпуска, выдачи;
  • граничный срок действия данного договора ДУ;
  • порядок выдачи средств, начисляемых по каждому единичному сертификату;
  • процедура организации собраний владельцев, регламент их проведения.

Документ также содержит положения, оговаривающие сроки, последовательность, размеры выплат финансовых средств по окончанию погашения. Определенными пунктами условий предусматриваются максимальные суммы расходов, вытекающих из управленческой деятельности.

Необходимые пункты договора формируются соответственно законодательству. Документ утверждается на созыве собственников ИСУ. До того, как условия будут официально одобрены, подписаны, набирая законной силы, управляющий обладает полным правом вносить на свое усмотрение необходимые поправки.

Законодательно оговорены виды солидарной ответственности управленческого органа с депозитарием.

Такие ситуации могут иметь место, если очевиден факт неисполнения последним возложенных на него функций, а назначался он по письменному завизированному указанию управляющего.

Параллельно существует совместная ответственность управляющего и недобросовестного регистратора, который вел реестр ненадлежащим образом.

Встречаются экстренные ситуации, когда управляющий досрочно организовывает сборы владельцев. Одной из причин выступает аннулирование специальной лицензии, выданной действующему депозитарию.

Поскольку он лишается возможности в дальнейшем выполнять отведенные ему функциональные обязанности, управляющий вносит на рассмотрение другую кандидатуру. Для принятия совместного решения о назначении новой кандидатуры, оглашается информация о внеочередном собрании.

Собственники ИСУ внимательно рассматривают кандидатуру вновь предложенного депозитария, выносят вердикт по его утверждению или отклонению.

Особенности ипотечных сертификатов участия

Рассматривая свойства сертификатов участия в общей плоскости, нужно сделать акцент на некоторых особенностях, которые определяют их явные отличия на рынке ипотечного продукта от других ценных бумаг. К главным особенностям относятся такие положения:

  • ИСУ не принадлежит разряду эмиссионных бумаг, поэтому процедура его выпуска довольно проста, включает минимальные операционные издержки;
  • правовые аспекты, оговоренные ним, не несут документарной формы;
  • количество выпущенных и выданных ИСУ, которые подтверждают равную долю в стоимости на покрытие, фиксируются положениями ДУ;
  • гарантировано свободное обращение сертификата, так как он не имеет обозначенной собственной стоимости;
  • существует возможность приобрести желаемый ИСУ физическими лицами, а не только институциональными, причем объемы вложений не подлежат каким-либо ограничениям.

Запрещается выпуск каких-либо производных бумаг. ИСУ нельзя назвать долговыми документами, так как они лишь предполагают доход инвесторов от ипотечных активов.

Какие права дает владельцу и преимущества

Приобретая ИСУ, его собственник наделяется целым рядом обозначенных прав, получает весомую долю преимуществ. Каждый выпущенный экземпляр этой ценной бумаги устанавливает равноправный спектр прав участников, так же, собственно, как и равную долю среди коллективной собственности.

Каждый, отдельно взятый, владелец наделен правом полноценного участия в сборах, которые проводятся среди владельцев таких сертификатов с целью обсуждения насущных вопросов, принятия необходимых решений.

Вполне правомерным может стать требование собственника о надлежащем выполнении своих функций управляющим.

Неоспоримым остается право требовать установленные выплаты по сертификатам, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Что же касается преимуществ – они довольно предпочтительны для держателей ИСУ главным образом тем, что исключают необходимость заключения сопутствующих дополнительных правовых соглашений. Они могут быть достаточно многочисленными, что повлечет определенные материальные, временные потери.

В данном случае отсутствует нужда в разработке эмиссионного проспекта, дальнейшего его продвижения, что способствует солидной экономии расходов. Преимуществом можно назвать оформление лишь одного комплексного договора, основывающегося на доверительном отношении.

К нему могут присоединиться другие инвесторы.

Хотя законодательная основа, регламентирующая такие понятия, как ипотечное покрытие и сертификат участия была принята еще 2003-м годом, она дополнялась, усовершенствовалась еще долгое время.

Нормативная база с годами расширялась, находя новые возможности реализации.

Первый ипотечный сертификат был выпущен лишь девять лет спустя, но сейчас он уже зарекомендовал себя, как выгодный вариант вложения средств, став высоколиквидным финансовым инструментом.

Также вам будет интересно узнать про секьюритизацию ипотечного кредита.

Источник: https://ipotekaved.ru/v-rossii/ipotechnyi-sertifikat-uchastiya.html

Ипотечные сертификаты участия с ипотечным покрытием в 2019 году

Ипотечный сертификат участия

Что такое ипотечные сертификаты участия

Ипотечный сертификат участия – именная ценная не эмиссионная бумага, не обладающая номиналом. цель ИСУ заключается в удостоверении доли ее владельца в праве общей собственности по ипотечному покрытию, кроме того, сертификат участия подтверждает право на получение денежных средств по исполненным обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Эти и иные права определены Федеральным законом №152 «Об ипотечных ценных бумагах». Несмотря на то, что в 2019 год ипотечные сертификаты участия все еще имеют пробелы в законодательстве, у них есть и определенные преимущества.

Ипотечное покрытие

Ипотечным покрытием называют совокупность требований о возврате основной суммы долга и об уплате процентов, которые обеспечивает ипотека. Требования могут быть удостоверены закладными или ипотечными сертификатами участия.

Ипотечные сертификаты участия с ипотечным покрытием обладают силой только при соблюдении определенных условий, а именно:

  • Основная сумма долга по обязательству по каждому договору или закладной не превышает 70% рыночной стоимости недвижимого имущества (предмета ипотеки), которая была установлена независимым оценщиком.
  • Договор об ипотеке не предусматривает возможность замены или отчуждения недвижимого имущества, находящегося в залоге и являющегося предметом ипотеки, без согласия обладателя залогового права.
  • Заложенное недвижимое имущество застраховано от риска повреждения или утраты в пользу кредитора, при этом сумма страхования не может быть меньше суммы ипотечного требования о возврате суммы основного долга.
  • Предметом договора займа являются только денежные средства.

Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав того ипотечного покрытия, на которое удостоверяют долю в праве общей собственности.

Условия доверительного управления

Учреждение доверительного управления происходит посредством заключения договора. Условия официальной бумаги, которая регламентирует доверительное управление ипотечным покрытием, определяются управляющим ипотечным покрытием. Управляющий – это лицо, которое и осуществляет выдачу ипотечных сертификатов участия.

В условия и правила доверительного управления входят такие сведения:

  1. Индивидуальная идентификация ипотечных сертификатов с данным ипотечным покрытием.
  2. Полное наименование управляющего ипотечным покрытием, а также наименования специализированного депозитария и регистратора, который осуществляет ведение реестра владельцев ИСУ.
  3. Права и обязанности управляющего.
  4. Срок действия договора доверительного управления.
  5. Количество сертификатов и порядок их выдачи.
  6. Порядок и сроки выплат финансов по окончанию погашению ИСУ.
  7. Порядок выплаты по каждому ипотечному сертификату денег за счет платежей, которые были получены по обязательствам, если их требования составляют ипотечное покрытие. Срок такой выплаты не должен превышать трех месяцев со дня получения платежей.
  8. Порядок определения денежной суммы, подлежащей к выплате по окончанию погашения ИСУ.
  9. Порядок и сроки регистрации записей в реестре о приобретении, передаче и погашении ипотечных сертификатов владельцами.
  10. Права владельцев ИСУ.
  11. Порядок созыва и проведения общего собрания владельцев сертификатов.

Также документ регламентирует размеры вознаграждения управляющему, депозитарию и регистратору; максимальные размеры расходов по доверительному управлению ипотечным покрытием; порядок раскрытия информации о доверительном управлении, а также иные сведения, установленные законом.

Другие особенности доверительного управления

Управляющий ипотечным покрытием имеет право на внесение изменений и дополнений в условия доверительного управления, если они вступают в силу только после того, как их утвердит общее собрание владельцев сертификатов участия. При этом условия в обязательном порядке должны соответствовать типовым правилам доверительного управления, которые были утверждены законами РФ.

Если возникает ситуация, когда лицензия специализированного депозитария, который ведет реестр ипотечного покрытия, аннулируется, то управляющий этим покрытием может внести в правила изменения.

Эти изменения будут связаны с заменой депозитария. Одновременно на управляющего ложится обязанность принятия решения о созыве общего собрания.

На собрании главным вопросом становится утверждение нового специализированного депозитария.

К договору доверительного управления ипотечным покрытием желающие могут присоединиться посредством приобретения ипотечных сертификатов участия, выдачей которых занимается управляющий.

Другие обязанности управляющего:

  • Получение и прием платежей по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие.
  • Перечисление и выплаты владельцам ИСУ за счет указанных платежей.
  • Обеспечение надлежащего исполнения обязательств.

Договор доверительного управления ипотечным покрытием составляется на срок от 1 года до 40 лет.

Права держателя и преимущества ипотечного сертификата

Ипотечный сертификат участия наделяет своего владельца определенными правами, а именно:

  • Держатель может получать деньги, полученные в результате фактического выполнения обязательств.
  • Может ожидать от организации выпуска ипотечных сертификатов участия соответствующего контроля над данным ипотечным покрытием.

Ипотечные сертификаты участия обладают и выгодными преимуществами для своих держателей:

  • Отменяют необходимость создания многочисленных дополнительных соглашений.
  • Имеют высокую вероятность их дополнения в ипотечные покрытия и выпуск облигаций.
  • Не требуют дополнительного формирования и регистрации эмиссионного проспекта, что в итоге экономит расходы на создание самого ипотечного сертификата участия.
  • Предполагают заполнение только одного договора, основанного на доверительном управлении.

Есть и негативный момент, который снижает надежность ИСУ, это достаточно распространенная практика осуществления пул обеспечения не только из ипотечных закладных, но и из некоторых активов, не имеющих прямого отношения к ипотеке. Развитию этого фактора способствуют недоработки в законодательстве по этому вопросу.

 : Новый инструмент — ипотечные сертификаты участия

Источник: https://BaikalInvestBank-24.ru/poleznye-stati/ipotechnye-sertifikaty-ychastiia-s-ipotechnym-pokrytiem-v-2019-gody.html

Ипотечный сертификат участия: что это такое, особенности, условия

Ипотечный сертификат участия
https://pixabay.com/vectors/certificate-diploma-background-1237073/

Если человек нуждается в заёмных средствах в особо крупных размерах, то первым делом он обращается в банк. Именно эта финансовая организация может выдать кредит на любые нужды. Но задумывался ли рядовой обыватель, за счёт чего существует банк, откуда у него деньги?

Наличку банки получают от вкладчиков, которые хранят свои сбережения на депозитах. Кроме того, идёт доход от заёмщиков, которые взяли кредиты и выплачивают за них проценты. Неплохую выгоду можно получить с ипотеки – размер переплаты весьма существенный. К сожалению, это долгосрочный кредит, прибыль от которого «капает» небольшими суммами в течение двух-трёх десятков лет.

Что такое ипотечный сертификат участия

Закон об ипотечных ценных бумагах был принят в 2003 году, но развиваться программа ИСУ стала сравнительно недавно. В 2013 году «Управляющей компанией ГФТ Капитал» было выпущено 20 ипотечных пулов на общую сумму более 140 миллиардов рублей.

Что такое ИСУ? Это именные ценные бумаги, не имеющие номинальной стоимости, но подтверждающие факт долевого участия владельца в инвестировании.

Механизм работы сертификатов напоминает паевые фонды, с той лишь разницей, что у ценных бумаг доходность гарантирована на 100%, а прибыль ПИФ зависит от того, куда конкретно были вложены деньги.

Схема работы ИСУ

Чтобы не углубляться в мудрёные экономические дебри, рассмотрим схему работы ИСУ буквально на пальцах.

Итак, в «мероприятии» принимают участие четыре стороны.

  1. Инвестор – может быть один или несколько, как правило, это организации (крупные банки, инвестиционные фонды и прочие богатые компании).
  2. Управляющая Компания (УК) – именно она выпускает ценные бумаги и осуществляет руководство.
  3. Банк – выдаёт ипотечные кредиты.
  4. Заёмщики – получают ипотечный кредит для покупки недвижимости.

Юридический механизм инвестирования

Он довольно сложный, но разобраться в нём можно.

Банк выдаёт ипотечные кредиты. В качестве обеспечения получает закладные на недвижимость. В случае если заёмщик перестанет платить по ипотеке, жилплощадь можно изъять и продать, тем самым покрыв свои убытки. Именно поэтому держатели ИСУ никогда не останутся в минусе.

Дабы не потерять свои квартиры Заёмщики ежемесячно выплачивают обязательные платежи по основному долгу и начисленным процентам. Банк может продать долговые обязательства Инвесторам. В этом случае он получит необходимую сумму, которую раздал Заёмщикам, и снова может пустить её в оборот для выдачи кредитов.

Банку выгодно продавать долговые обязательства не по одному, а целой пачкой, поэтому все закладные, имеющие сходные характеристики, упаковываются в один пул и продаются Управляющей Компании.

Ипотечный пул гарантирует получение неплохого дохода в течение длительного времени, ведь ипотеки выдаются на двадцать-тридцать лет. Всё это время ИСУ будут приносить прибыль без всякого риска, поскольку защищены недвижимостью.

В одном пуле может находиться сотни, а то и тысячи закладных общей стоимостью в миллиарды рублей. У Управляющей Компании нет таких денег, поэтому она подключает Инвесторов. Для этого выпускаются ценные бумаги (ИСУ) и раздаются Инвесторам в обмен на их денежки. Получается, что Инвесторы спонсируют Банк с помощью посредника – УК.

Заёмщик даже не подозревает, что платит уже не своему банку, а третьей стороне. В данном случае ею выступает Управляющая Компания.

В итоге, Инвесторы обеспечены постоянным доходом, получая свои деньги обратно с учётом процентов – этот вариант инвестиций безопасен и выгоден. УК берёт некоторое вознаграждение за свои посреднические услуги. Банк быстро возвращает свои деньги и может снова пустить их на кредитование. Все довольны.

Выводы

А теперь кратко подведём итоги.

Как происходит инвестирование?

  • Заёмщики берут деньги в Банке для приобретения недвижимости.
  • Банк предлагает УК закладные на продажу.
  • Инвесторы приобретают у Управляющей Компании пул сертификатов.
  • полученные средства УК отдаёт Банку.
  • Банк выдаёт новым Заёмщикам ипотечные кредиты.

Как возвращаются инвестиции?

  • Заёмщики ежемесячно выплачивают долговые обязательства по кредиту, но уже не Банку, а УК.
  • Управляющая Компания удерживает комиссионные за свои услуги, а остальную сумму распределяет между Инвесторами в зависимости от вложенной доли.

Основные риски ИСУ и способы их устранения

Любое инвестирование является рискованным предприятием. Вложение денег в ипотечное кредитование отличается низким уровнем риска, инвестор ничего не теряет, в самом неблагоприятном случае вернёт свои капиталы.

Тем не менее риски есть всегда. Рассмотрим основные.

Кредитный риск

Заёмщики в силу каких-либо обстоятельств могут оказаться неплатёжеспособными, допускать просрочки или и вовсе отказаться платить по кредиту. В итоге размер прибыли Инвестора уменьшается.

Ещё одна причина снижения доходности – некачественный пул закладных, когда наряду с высоколиквидными ипотеками включаются заведомо убыточные.

Чтобы избежать этих проблем, необходимо:

  • застраховать финансовые риски кредитора – заёмщик должен оформить не только обязательную страховку на залоговую недвижимость, но и личное страхование;
  • привлечь стороннего мастер-сервисера, то есть организацию, которая будет заниматься контролем и надзором над оборотом денежных средств;
  • провести аудит пула на стадии формирования, то есть тщательно проверить закладные, включаемые в пул на ликвидность.

Процентный риск

Чтобы не допустить изменение процентных ставок, необходимо:

  • в пул включать только ипотеки с фиксированной годовой ставкой;
  • в договоре доверительного управления указать, что используются только фиксированные ставки, не имеющие переменных составляющих.

Риск контрагентов

Если Управляющая Компания в силу каких-либо причин не может или в одностороннем порядке отказывается от своих обязательств, то согласно ФЗ (ст. 152):

  • держатели ИСУ на общем собрании вправе заменить контрагента на другого;
  • в случае несостоятельности действующей УК и невозможности замены на альтернативную организацию управление активами передаётся в государственную корпорацию ВЭБ.РФ (инвестиционный банк на 100% принадлежащий России).

Риск ликвидности сертификатов

В случае если ИСУ нельзя реализовать в короткие сроки и с ожидаемой прибылью, необходимо принять этот риск и направить все усилия на повышение оборачиваемости ценных бумаг на вторичном рынке. Именно этими действиями активно занимается АИЖК (Агентство по Ипотечному Жилищному Кредитованию).

Права и преимущества держателя ИСУ

https://pixabay.com/photos/businessman-kaufmann-money-dollar-3950117/

Владелец сертификатов имеет право:

  • получать выплаты и пользоваться денежными средствами, выданными в качестве дивидендов, по своему усмотрению;
  • требовать от УК соответствующего контроля над процессом;
  • полноценно участвовать в общих собраниях держателей ИСУ и принимать необходимые решения.

Преимущества:

  • на весь период оборота ИСУ заключается только один договор доверительного участия;
  • нет нужды составлять многочисленные дополнительные правовые соглашения;
  • не требуется дополнительная регистрация эмиссионного проспекта;
  • инвестор получает доход не с конкретных закладных, а со всего пула кредитов.

Заключение

Российский рынок ценных ипотечных бумаг пока ещё находится в зачаточном состоянии, но совершенствуется усиленными темпами. ИСУ – перспективный инструмент для развития ипотечного кредитования, поэтому их выпуск и распространение будет поощряться как банками, так и государством.

Оценка статьи:

(2 5,00 из 5)
Загрузка…

Источник: https://ipoteka51.ru/ob-ipoteke/ipotechnyj-sertifikat-uchastiya

Что такое ипотечные сертификаты участия?

Ипотечный сертификат участия

Российский рынок ценных бумаг сейчас развит недостаточно сильно по сравнению, например, с США и странами Западной Европы. Однако он продолжает совершенствоваться усиленными темпами. Об этом говорит, к примеру, появление и развитие такого инвестиционного инструмента, как ипотечные сертификаты участия. Об этой ценной бумаге и пойдет речь в данной статье.

Ипотечные ценные бумаги: введение в понятие

Ипотечный сертификат участия (ИСУ) – это, прежде всего, ценная бумага. Она является именной и не эмиссионной. Это означает, что выпускается она на имя конкретного владельца, соответственно продать ее может только он (в отличие, например, от ценной бумаги на предъявителя).

Ипотечная ценная бумага привлекательна тем, что удостоверяет долю ее владельца в праве общей собственности по ипотечному покрытию. Помимо этого, ИСУ удостоверяет право держателя на получение средств по исполненным обязательствам по ипотечному покрытию.

Все эти моменты четко прописаны в Федеральном Законе «Об ипотечных ценных бумагах». Однако на сегодняшний момент он представляется еще не до конца проработанным. Поэтому по ипотечным ценным бумагами участия и возникают многочисленные вопросы.

Для начала, разберемся с основными терминами. Прежде всего, важно понять, что означает ипотечное покрытие. Это – совокупность требований о выплате тела долга с процентами, обеспечением по которым и является ипотека. В качестве удостоверения требования применяются закладные или как раз ИСУ.

Однако этот вид ценной бумаги имеет силу только при соблюдении ряда условий, а именно:

  • Необходимо, чтобы величина задолженности по обязательству по каждому из соглашений (или закладных) не была более 70% от рыночной цены за недвижимость. Объект недвижимости должен быть при этом оценен независимым экспертом.
  • Ипотечное соглашение не предполагает, что можно заменить или произвести отчуждение объекта недвижимости, который находится в залоге у банка, если на то не получено разрешение залогодержателя.
  • Необходимо застраховать объект недвижимости, находящийся в залоге, от риска его утраты или повреждения. Страховая сумма должна быть выше величины требования по ипотеке.
  • В роли предмета соглашения могут выступать только средства в денежной форме.

Кто выпускает данный вид ценных бумаг?

По закону данный вид ценных бумаг вправе выпускать только те коммерческие организации, которые обладают соответствующей лицензией на управление инвестиционными фондами. Это могут быть организации, занимающиеся паевыми инвестиционными фондами, пенсионными фондами и т.д.

После выдачи ИСУ образуется общая долевая собственность между держателями данных ценных бумаг и той организацией, которая занимается регулированием доверительного управления.

Здесь несколько слов необходимо сказать про доверительное управление. Для его учреждения, прежде всего, необходимо заключить договор. Данный документ регламентирует множество ключевых вопросов, например:

  • права и обязанности управляющего;
  • количество ценных бумаг;
  • порядок их выдачи;
  • срок действия ДДУ;
  • права владельцев бумаг;
  • размер вознаграждения управляющему;
  • и многие другие вопросы.

Особенности обращения ИСУ

Ипотечные сертификаты участия свободно обращаются на рынке. Каждый ИСУ удостоверяет равный объем прав, а также одинаковую долю в праве общей стоимости на ипотечное покрытие.

Еще одна их особенность заключается в том, что удостоверяемые ими права фиксируются в бездокументарном виде.

Они не обладают номинальной стоимостью. Кроме того, ИСУ не могут служить базовым активом для выпуска соответствующих производных ценных бумаг.

Владелец данной ценной бумаги наделен следующими основными правами:

  • он вправе воспользоваться денежными средствами, которые были получены благодаря фактическому выполнению обязательств;
  • он может ожидать от организации выпуска ИСУ соответствующего контроля над данным ипотечным покрытием.

Преимущества ипотечных сертификатов

Отметим основные преимущества данных ценных бумаг для их держателей:

  1. Благодаря им устраняется необходимость оформлять все новые дополнительные соглашения.
  2. Отсутствует требование дополнительной регистрации эмиссионного проспекта.
  3. Возникает необходимость заключения лишь одного договора, который основан на ДУ.

Данный сегмент в России только начинает развиваться. Поэтому до сих пор на рынке обращения ИСУ еще не так много участников. Их выпуск начался лишь в 2012 году.

В дальнейшем АИЖК планирует развивать данный сегмент за счет средств индивидуальных инвесторов. Средства пойдут, в первую очередь, на развитие инфраструктуры. Ипотечные сертификаты способствуют развитию рынка ипотечного кредитования.

Поэтому данный инструмент будет в дальнейшем развиваться в России.

Источник: http://nebogach.ru/mortgage/chto-takoe-ipotechnye-sertifikaty-uchastiya/

Ипотечный сертификат участия с ипотечным покрытием

Ипотечный сертификат участия

Инвестиции в недвижимость в России остаются чуть ли ни единственным вариантом выгодного вложения денег, как среди крупных финансовых организаций, страховых компаний или инвестиционных фондов, так и большинством населения, где используются традиционные формы вложения капитала, так и более современные, такие как, ипотечный сертификат участия.

При всех своих достоинствах:

  1. как надежность,
  2. постоянный рост стоимости квадратного метра,

У этой инвестиции есть один существенный недостаток. Этот недостаток связан с тем, что проведение сделок с объектами недвижимости занимает существенный период времени.

  • От момента покупки на стадии строительства, до момента реализации объекта на открытом рынке, в лучшем случае такие сроки составляют 1 -1.5 года. Понятно, что такой временной разрыв подвергает инвестора значительному риску, в том числе и связанному с резким обесцениванием рубля, как национальной валюты. Что по крайне мере было уже два раза за последние четыре года (2014 и 2016 гг.)

Некоторым образом частично эта проблема инвесторов была решена в самом начале 2000 гг., когда на рынок инвестирования вышли, так называемые Закрытые фонды недвижимости или ЗПИФ, которые инвестировали деньги миллионов вкладчиков в различные девелоперские проекты по всей стране.

Но кроме этой схемы, у которой есть тоже немало недостатков, есть также вариант использования в качестве инвестиции в недвижимость ценные бумаги.

В этой статье мы как раз и расскажем о такой ценной бумаге, которая имеет название – Ипотечный сертификат участия или ипотечная закладная (образец закладной тут). О том, в чем заключается преимущество ее использования инвесторами, а также на каких принципах работает такая схема инвестирования в недвижимость.

Принцип работы ипотечных ценных бумаг, формы выпуска и обращения

Использование ценных бумаг в качестве инвестиционного инструмента на рынке недвижимости, пришло в Россию с западных рынков капитала, где эта форма инвестирования существует несколько десятков лет.

Общий принцип работы ипотечной бумаги состоит в следующем

  1. Допустим, строится объект недвижимости — дом. Этот дом продается в кредит собственнику, о чем между ним и девелопером (строителем) или банком заключается кредитное соглашение. Этот кредитный договор (образец договора тут)обеспечивает его держателю постоянный финансовый поток в виде платежей по кредиту, плюс проценты по нему.
  2. С этим договором девелопер идет в банк для того, чтобы получить в свою очередь у банка кредит. В качестве средства обеспечения предоставляет указанный договор с покупателем дома. Банк под этот договор выдает девелоперу кредит, и он продолжает строить дом.
  3. Далее банк, имея на руках множество таких кредитных договоров, под них выпускает ценные бумаги, т.е.

    ту самую ипотечную закладную. Эти закладные выпускаются в обращение банком на открытом рынке, в том числе и на фондовой бирже, где инвесторы охотно покупают такие бумаги, так как они в конечном итоге обеспечены недвижимостью.

Суть схемы состоит в том, что пока еще дом строится, деньги, вложенные в его строительство, инвестиции уже обращаются на рынке, принося доход и девелоперу, и посредникам (банкам), и тем, инвесторам, которые будут покупать такие ценные бумаги.

Что касается наших российских реалий, то впервые ипотечные сертификаты подобные ипотечным закладным появились в 2003 году и их выпуск, обращение были регламентированы законодательным актом в виде ФЗ от 11 ноября 2003 года № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах».

  • Согласно этого закона, гарантом исполнения обязательств перед инвесторами по ипотечной  ценной бумаге, т.е. ИСУ, является организация ее выпустившая. Кто может выпускать такие ценные бумаги.
  1. Банки, выступающие в качестве посредника или андеррайтера по сбору пула ипотечных закладных и выпуска на их базе ИСУ.
  2. специальные ипотечные агентства, работающие по государственным программам развития рынка ипотечного кредитования, такие, например, как АИЖК (Агентств ипотечного жилищного кредитования).
  3. девелоперские холдинги, имеющие масштабные строительные объекты.

Ценная бумага, выпускающаяся под залог недвижимости, в частности ИСУ, является активом самого высокого класса надежности (т.е. имеет инвестиционный рейтинг не ниже А). Это обусловливает высокий спрос на них со стороны инвесторов. Купить такую ценную бумагу может практически любой человек.

Для чего необходимо заключить брокерское соглашение с одной из брокерских компаний, работающих на фондовом рынке и через нее уже потом, либо самостоятельно, либо при поддержке инвестиционных консультантов осуществить покупки таких ценных бумаг.

Также в продажу ИСУ предлагают банки и страховые компании, которые имеют в составе своего кредитного портфеля подобные активы.

Несомненно, ИСУ как инструмент

Чем привлекательны ИСУ и какие у них есть недостатки

Инвестирования в недвижимость, предоставляет возможность любому инвестору вложить свои деньги в рынок недвижимости. Действительно не у всех имеется лишних 5-10 млн.

рублей, чтобы купить квартиру и получать доходы от нее.

Поэтому главное достоинство ИСУ – это реальный вариант инвестору с любым  капиталом участвовать в инвестиционном проекте, стоимость которого может достигать нескольких   миллиардов.

К другим преимуществам ИСУ также относятся:

  • относительно высокая доходность по ипотечным ценным бумагам, которая обусловлена постоянно расширяющимся спросом на рынке недвижимости, особенно в крупных городах страны, таких как Москва, Петербург, Екатеринбург, Новосибирск и др.
  • с помощью ИСУ можно диверсифицировать любой инвестиционный или кредитный портфель, придавая ему более устойчивый характер, за счет ценных бумаг, имеющих фиксированную доходность, тем более с гарантийным обеспечением, в виде строящихся или уже построенных домов, квартир или коттеджных поселков.
  • длительный инвестиционный горизонт таких бумаг как ИСУ позволяет спланировать личный капитал на сроки до 35 — 40 лет включительно.
  • высокий рейтинг надежности ИСУ, как ценной бумаги на фондовых площадках страны, в первую очередь на ММВБ (московской фондовой бирже), где ИСУ в основном и обращаются.
  • относительно постоянный приток прибыли по ИСУ у инвестора в виде промежуточных дивидендов или процентов, которые исчисляются и выплачиваются инвесторам не реже одного раза в квартал (раз в три месяца).

Кроме этого ИСУ очень выгодно использовать для рефинансирования  инвестором своего личного ипотечного займа, когда в качестве средства погашения части долга по ипотечному договору банку — кредитору предоставляется ИСУ.

Это не только значительно упрощает сам процесс рефинансирования долга. Простыми словами, выпуск предоставляет владельцу ИСУ следующие права – снижение ставки кредитования, реструктуризация ипотеки, право досрочного погашения. И банки нередко охотно идут на подобные условия, так как имеют супернадежного заемщика.

Если же говорить о недостатках ИСУ

Самая главная их проблема состоит в том, что рынок ИСУ в России пока еще не сильно развит  как это, например, происходит в США, где рынок ипотечных закладных имеет капитализацию на финансовых рынка порядка 3 трлн. долларов.

Для  сравнения, на конец 2016 года в высший котировальный список «А» попало 15 выпусков ипотечных сертификатов участия. В среднем на сентябрь 2016 года на Московской бирже происходило 80 сделок в месяц по ипотечным сертификатам участия. В сентябре 2016 года на Московской бирже было совершено 154 сделки на сумму более 8 млрд. рублей.

Другим недостатком ИСУ в российском исполнении является то, что доходность по той или иной ИСУ сильно зависит от того, как реализуется проект застройщиком и введением объектов в эксплуатацию. Т.е.

здесь присутствует риск использования ИСУ, выпущенных не добросовестными девелоперами. Хотя от слишком рискованных ИСУ, банк их выпускающий, старается воздерживаться.

Тем самым сами банки немного страхуют рынок  ценных бумаг от откровенных фейковых сделок.

В качестве заключения

остается только отметить, что развитие рынка ипотечного кредитования посредством ценных бумаг в России еще ждет своего продолжения. Причем, как видится уже сейчас, подобные сделки на рынке недвижимости  будут проводиться с помощью более современных ипотечных цифровых смарт – контрактов на платформах блокчейн.

Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!

Источник: https://irg77.ru/ipoteka/chto-takoe-ipotechnyj-sertifikat-uchastiya/

Все термины
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: