Арендная плата

Содержание
  1. арендная плата за помещение
  2. Постоянная часть арендной платы устанавливается обычно в виде фиксированной суммы, оплачиваемой арендатором ежемесячно или за иной согласованный период времени аренды.
  3. Переменная часть арендной платы 
  4. Например, лицо, арендовавшее оборудование, оплачивает арендную плату изделиями, которые были на нем произведены
  5. Размер арендной платы 
  6. Когда размер арендной платы обязательно должен быть указан в договоре
  7. Арендная плата за помещение. 8 ответов, которые нужно знать. —
  8. Как посчитать размер арендной платы:
  9. Что значит ___РУБ/кв.м.? Что такое ставка арендной платы?
  10. Облагается ли арендная плата налогом на добавленную стоимость?
  11. Сдача помещений и квартир в аренду это бизнес?
  12. Может ли физическое лицо не платить налог от сдачи квартиры илипомещения в аренду?
  13. Какие расходы включены в арендную плату? Что такое «NNN» или«Triple net»?
  14. Что такое общие и полезные площади?
  15. Арендная плата: расчет, порядок установления, начисления. размер, повышение и понижение ставки | Жилищный консультант
  16. Виды арендной платы
  17. Определение размера арендной платы
  18. Порядок выплаты арендной платы
  19. Досрочная выплата аренды
  20. Наиболее популярные вопросы и ответы по арендной плате
  21. Заключение
  22. Вам будут полезны следующие статьи
  23. Кратко о формах арендных платежей и правилах их расчета
  24. Юридический базис
  25. Виды арендной платы и их особенности
  26. Единоразовые и регулярные платежи
  27. Фиксированный размер и гибкая ставка
  28. Денежная и натуральная оплата
  29. Документальное закрепление стоимости аренды
  30. Краткие выводы

арендная плата за помещение

Арендная плата

Арендная плата: определение

Под арендой гражданское законодательство понимает временное владение и использование чужого имущества лицом, не являющимся его собственником.

В отличие от договора безвозмездного пользование, по договору аренды имущество передается арендатору на возмездной основе. Оплату, которую в соответствии с договором лицо, получившее объект аренды во владение и (или) в пользование обязано осуществить в пользу собственника за использование арендованного имущества именуют арендной платой.

Размер арендной платы, сроки и порядок ее внесения согласовываются сторонами по их усмотрению, если законом для отдельных видов имущества прямо не предусмотрено иное.

Постоянная часть арендной платы устанавливается обычно в виде фиксированной суммы, оплачиваемой арендатором ежемесячно или за иной согласованный период времени аренды.

Арендная плата за помещение (здание) может быть установлена за единицу арендуемой площади, как правило – за квадратный метр, или за весь площадь объекта.

Переменная часть арендной платы 

Часть арендной платы за помещение (здание), которую арендатор уплачивает арендодателю в виде компенсации стоимости потребленных ресурсов, является переменной частью арендной платы. Это означает, что ее размер изменяется в зависимости от количества полученных арендатором ресурсов (электроэнергии, воды, тепла) в определенном периоде времени, как правило, ежемесячно.

При этом размер переменной части зависит так же и от времени года. Естественно, что в теплое время года стоимость услуг отопления ниже, чем в холодное или вовсе отсутствует. Размер арендной платы за указанные услуги зависит так же и от тарифов, установленных на них третьими лицами, не подконтрольными сторонам договора аренды.

Таким образом, переменная часть арендной платы обычно меняется из месяца в месяц и обычно равняется стоимости потребленных услуг, которую арендатор компенсирует арендодателю, а последний оплачивает ресурсоснабжающим организациям.

Размер переменной части арендной платы так же зависит от наличия возможности осуществления раздельного учета потребляемых арендатором услуг.

Например, при возможности установить отдельный счетчик на потребление электроэнергии (иных ресурсов), компенсируемая арендатором стоимость может быть определена на основании показаний такого счетчика.

Когда определить раздельный учет получаемых арендатором услуг невозможно, их стоимость, подлежащая компенсации, определяется расчетным путем, например, в зависимости от доли площади арендуемого помещения от всей площади здания, в котором оно расположено.

Порядок расчета переменной части арендной платы необходимо прописать в договоре аренды, указав, например, что ее размер определяется пропорционально площади арендуемого помещения от всей площади здания на основание счетов, выставленных поставщиками, осуществляющими электро,-газо,-водоснабжение.

Например, лицо, арендовавшее оборудование, оплачивает арендную плату изделиями, которые были на нем произведены

Плата за аренду в форме предоставления работ или услуг

По договоренности сторон в качестве встречного удовлетворения за пользование имуществом арендатор может выполнить для его собственника (арендодателя) определенные соглашением работы или услуги.

Рработы или услуги, которые арендодатель готов принять в счет арендной платы полностью зависят от наличия договоренности сторон. При этом, выполняемые работы (услуги) могут быть как связанными, так и не связанными с объектом аренды вовсе.

Арендная плата в форме обмена на имущество

По своему соглашению стороны вправе предусмотреть в обмен за право использование арендуемым имуществом передачу арендодателю в собственность иного имущества, принадлежащего арендодателю.

Для определения равноценности указанного встречного предоставления рекомендуется оценить размер арендной платы за пользование арендуемым имуществом в течение срока аренды и стоимость вещи, передаваемой арендодателю в качестве оплаты за аренду.

Так же является допустимым, когда в качестве арендной платы арендатор предоставляет арендодателю иное имущество во временное владение и (или) пользование (встречная аренда).

Арендная плата в виде обязанности арендатора по несению затрат на улучшение объекта аренды

Данная форма арендной платы чаще всего используется при аренде дорогостоящего оборудования или недвижимости. Не редко данный вид используется при оплате арендной платы за помещение или здание, когда на арендатора возлагается обязанность по проведению текущего или капитального ремонта арендованного объекта, засчитываемого в счет платы за его аренду.

Размер арендной платы 

Размер арендной платы определяется соглашением сторон и обычно зависит от рыночной стоимости аренды аналогичного имщества, за исключением случаев, когда иное прямо не предусмотрено законодательством.

В частности, когда речь идет об аренде государственного или муниципального имущества, установление размера арендной платы исходя из усмотрения сторон как правило не возможно и ограничено методикой ее расчета, устанавливаемого теми или иными нормативными правовыми актами.

Так же законодательством предусматриваются случаи, когда договор аренды государственного или муниципального имущества заключается путем проведения торгов, по результатам которых, определяются окончательные условия договора, в том числе определяется размер арендной платы.

Когда размер арендной платы обязательно должен быть указан в договоре

Гражданским кодексом в ст.654 предусмотрено правило, согласно которому при аренде здания или сооружения в договоре необходимо прописать размер арендной платы. При отсутствии такого условия в тексте соглашения, договор здания или сооружения признается незаключенным.

Указанным правилом следует руководствоваться и при заключении договора аренды помещения, так как суды в большинстве случаев применяют вышеуказанную норму о и считают договор не заключенным так же в случаях, когда речь идет об установлении арендной платы за помещение.

Например, Определение ВАС РФ от 28.05.2008 по делу N А51-2451/2007-23-69 суд признал верным выводы судов нижестоящих инстанций о том, что при отсутствии в договоре субаренды нежилого помещения условия о размере арендной платы договор признается незаключенным.

Источник: http://arbitrsamara.ru/dogovor-arendy/arendnaya-plata-za-pomeshchenie/

Арендная плата за помещение. 8 ответов, которые нужно знать. —

Арендная плата

Для собственника арендная плата это доход от передачи помещения впользование другому лицу. Сдать можно любую недвижимость – квартиры, офисы,торговые помещения, склады. Гостиницы – это наиболее типичный случай сдачипомещения в аренду за плату.

Для арендатора арендная плата – это расходы, которые приходитсяплатить за право пользования помещением. При этом для бизнеса учет расходов наарендную плату может быть различным.

Например, для производственных компанийрасходы на аренду склада или производственного помещения будут учитываться, какпеременные расходы и входить в себестоимость произведенной продукции, а расходына аренду офиса – это часть постоянных расходов.

Как посчитать размер арендной платы:

1.       Берем ставку арендной платыза год.

2.       Умножаем эту ставку наобщее количество квадратных метров в помещении.

3.       Получаем число. Это размерарендной платы за год.

4.       Делим полученное число на12 и получаем арендную плату в месяц.

Что значит ___РУБ/кв.м.? Что такое ставка арендной платы?

Данное сокращение обозначает стоимость аренды 1 кв.м. в рублях. ВМоскве принято указывать стоимость 1 кв.м. в год, в большинстве других городов– стоимость 1 кв.м. в месяц. Например,     12 000рублей за 1 кв.м. в год или

1000 рублей за 1 кв.м. в месяц. Что одно и тоже. Это и есть ставкаарендной платы.

Облагается ли арендная плата налогом на добавленную стоимость?

Если арендодатель находится на общей системе налогообложения, тода. В 2020г. ставка НДС составляет 20%.

Предприниматели на УСН не являются плательщиками НДС.

Сдача помещений и квартир в аренду это бизнес?

Да, сдача нежилых помещений, квартир и домов в аренду относится кпредпринимательской деятельности.

Может ли физическое лицо не платить налог от сдачи квартиры илипомещения в аренду?

Может. Как физическое действие. Но это будет являться нарушениемналогового законодательства, что влечет за собой штрафы, пени и в некоторыхслучаях, уголовную ответственность. Физические лица могут уменьшить ставкуналога на доходы с 13% до 6%, встав на учет, как индивидуальные предпринимателии выбрав упрощенную систему налогообложения и налоговую базу – доходы.

Какие расходы включены в арендную плату? Что такое «NNN» или«Triple net»?

На рынке аренды офисов класса А используют метод «NNN», что впереводе на русский язык означает «тройная чистота».  То есть указанная вобъявлении, рекламном проспекте или коммерческом предложении арендная плата небудет включать в себя:

1.       Налог НДС.

2.       Услуги по обслуживанию исодержанию здания.

3.       Коммунальные услуги.

Также в арендную плату не включена парковка.

Эти расходы нужно добавить к стоимости арендной платы, чтобыподсчитать все расходы по помещению.

При аренде помещений в топовых торговых центрах к указанным вышедополнительным расходам добавляются дополнительные расходы, такие как сервисныеплатежи, расходы на проведение маркетинговых мероприятий, рекламные сборы ит.д.

При аренде других помещений какой-либо устоявшейся системы нет.Каждый собственник рассчитывает ставку и ее состав индивидуально, поэтому можновстретить и варианты трипл нет и «все включено».

Что такое общие и полезные площади?

Разделение на общие и полезные площади используют крупные офисныеи бизнес центры.

Любое здание состоит из офисной части, которую используютарендаторы для размещения исключительно своего персонала и общих помещений,которые используются или предназначены для использования всеми арендаторами вздании. К общим площадям относят лобби, лифтовые холлы, коридоры, санузлы,тепловой и водомерный узел.

Выделить общие площади в натуре невозможно, поэтому для расчетаитогового размера арендной платы применяются специальный коэффициент.

Система классификации офисов. Классы офисов A, B, C, D, E.

 Арендодатель рассчитывает соотношение общих и полезныхплощадей в здании как отношение ко всем площадям в здании и затем полученныйрезультат добавляет к арендуемой площади арендатора.

Например, здание площадью 1000 кв.м. 800 кв.м. – это полезнаяарендопригодная площадь, а 200 кв.м. – это общие площади. 1000/200 =20%  —это коэффициент общих площадей в здании.

Если арендатор арендует в зданииофисное помещение, полезной площадью 400 кв.м., то к ней будут также добавленоеще 20% от этой площади. 20*400/100=80 кв.м. Это площадь общих площадей вздании, относящая к этому офису.

Таким образом, наш арендатор будет платитьарендную плату не за 400 кв.м., а за 480 кв.м.

Источник: https://labned.pro/arendnaya-plata-za-pomeschenie-8-otvetov-kotorie-nuzhno-znat/

Арендная плата: расчет, порядок установления, начисления. размер, повышение и понижение ставки | Жилищный консультант

Арендная плата

Арендой, согласно действующей редакции ГК РФ, признается временное (срочное) владение имуществом любого типа, подразумевающее целевое использование и возмещение собственнику денежной суммы, установленной в договоре аренды. На основании возмездности договора вводится понятие арендной платы, раскрытое в рамках статьи 614 ГК РФ.

Таким образом, арендная плата – это совокупность выплат за факт владения имуществом, выраженная в денежной или натуральной форме и перечисляемая ежемесячно либо за другие промежутки времени.

Арендная плата не обязательно должна иметь рыночный механизм формирования: во главу угла поставлены договоренности, достигнутые между собственником и арендатором.

На время установления аренды съемщик фактически владеет (но не является собственником и не может распоряжаться) имуществом, используя его по назначению и несет ответственность за его сохранность.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Арендная плата может устанавливаться за любое движимое и недвижимое имущество, в частности за:

  • Квартиры и прочую жилплощадь (вся 35 глава ГК РФ).
  • Транспорт и иную технику, прокат  (установлен статьей 626 ГК РФ).
  • Земельные участки (статья 39.7 ЗК РФ).
  • Финансовые активы (лизинг).
  • Предприятия и строения.

Виды арендной платы

Исчисление арендной платы может устанавливаться в рамках договора, а также в рамках методик, предопределенных законом:

  • Периодических или единоразовых платежей, вносимых до истечения срока аренды. Платежи могут быть фиксированными или плавающими, что зависит от объема дополнительных услуг, потраченных в ходе найма. Данный вид является наиболее применимым.
  • Встречной аренды, выраженной в натуральном виде. Возможен вариант, при котором осуществляется передача в собственность вещи, то есть происходит натуральная оплата. Стороны определяют гарантированный срок, служащий необходимой компенсацией за передаваемую вещь. Срок аренды с подобной платой определен длительностью встречной аренды.
  • Дохода от ведения предпринимательской деятельности, осуществляемой в арендуемом объекте. В данном случае устанавливается процентная ставка, применяемая как до налогообложения, так и после. На практике данный вид арендной платы значительно уступает фиксированным платежам, поскольку вносит неопределенность и риск обмана для арендодателя. Лицо, выступающее нанимателем, информирует о доходах, а собственник предоставляет отчет об арендной плате.
  • Вложений во внешний вид и коммуникации арендуемого объекта. Часто смешивается с фиксированными платежами, позволяя не только получать деньги с арендованного имущества, но и восстановить качественные признаки жилья, автотранспорта.
  • Прочие блага и услуги, предоставляемые арендатором собственнику. В частности, арендатор может предоставлять предпринимательские услуги, которые в иных случаях предоставляются только на коммерческой основе.

Постановление Высшего арбитражного суда №3484/07 допускает смешение вышеуказанных видов аренды в любых пропорциях, установленных относительно определенной рыночной стоимости аренды. В случае, если арендная плата установлена в денежном виде, в рамках договора прямо указывается размер арендной платы.

Определение размера арендной платы

Размер оплаты тесно взаимосвязан с видом арендной платы, который определен в договоре. Если арендная плата составляет определенную пропорцию, лицо, нанимающее помещение, обязано предоставлять документы, на основании которых будет произведен расчет арендной платы по оговоренной формуле. В частности, применимы справки из налоговой инспекции или приходно-кассовые ордера.

Фиксированная выплата, в том числе выплаченная единовременно, определяется условиями договора, что запрещает проводить повышение арендной платы в одностороннем порядке.

Поскольку заключение договора аренды является добровольным, законодатель предполагает, что стороны в силах самостоятельно определить ценность владения имуществом, опираясь на рыночные показатели. При этом арендатор обязуется вносить плату регулярно на основании статьи 614 ГК РФ.

Данный пункт определяет важнейшую обязанность, нарушение которой может стать причиной пересмотра соглашения.

На основании статьи 310 ГК РФ собственник наделен правом менять размер арендной платы самостоятельно.

Подобная несправедливость была рассмотрена Высшим арбитражным судом, который установил следующую трактовку: односторонняя смена условий договора возможна не чаще одного раза в год (письмо ВАС №66).

Срок рассчитывается с момента заключения договора, который, согласно тому же ГК РФ, может быть исчислен с момента передачи имущества.

Руководящая роль закона не применима, если стороны самостоятельно решают пересмотреть размер арендной платы: сроки и суммы остаются на усмотрение участников сделки. Исключение составляет государственное имущество, в частности земля, на размер платежей которой влияет базовая ставка арендной платы, регламентированная муниципальными подзаконными актами.

Порядок выплаты арендной платы

Арендная плата не может быть выплачена, если имущество не передано в пользование арендатору. В ином случае порядок выплаты выглядит следующим образом:

  1. Лица, планирующие заключить арендное соглашение, совместно (либо собственник единолично) определяют стоимость соглашения.
  2. Происходит заключение договора по образцу, в рамках которого обозначается срок действия соглашения. По общему правилу указывается один год. В документ также вносят порядок внесения выплат и ответственность, дополняющую нормы ГК РФ.
  3. Имущество передается во владение арендатору по акту приемки-передачи. Документ должен содержать состояние предмета сделки, а также пометки, которые может вносить принимающая сторона.
  4. Оплата производится на расчетный счет организации-арендодателя, указанный в договоре, либо передается лично в рамках квитанции, акта или иного приходного документа. Арендные платежи, не зафиксированные документально, не могут считаться погашенными.
  5. Если в качестве оплаты передается имущество или единовременная выплата, а в рамках договора не указаны сроки передачи, арендатор обязан предоставить их в течение 30 дней с момента получения доступа к объекту.
  6. По окончании периода аренды, текущий арендатор имеет приоритетное право продления аренды. При этом цена аренды для него не может превышать предложение данного объекта на открытом рынке. Арендатор может направить письмо о снижении арендной платы, если к тому располагает ситуация на рынке.
  7. Все платежи с момента внесения становятся собственностью арендодателя, кроме случаев, когда в договоре установлена встречная аренда. Таким образом, арендатор не имеет права распоряжаться средствами, имуществом, положенным арендатору по договору.

Досрочная выплата аренды

Гражданское законодательство также определяет, что в ситуациях, когда обстоятельства не зависят от воли арендатора или арендодателя, возможна досрочная выплата аренды.

Досрочная выплата не всегда означает прекращение действия договора.

В частности, если арендатор регулярно нарушает условия соглашения, портит имущество, арендодатель может истребовать платеж за два периода (как правило равных месяцу), установленных в договоре.

Право на досрочную выплату аренды в пользу собственника может быть использовано, если нарушение сроков составляет менее одного месяца.

Более того, арендодатель может требовать внесение платежа не более чем за один месяц вперед, что фактически означает предоплату.

В случае судебного рассмотрения, если имущество собственника испорчено в результате действий арендатора и данное требование изложено в заявлении, суд также может принудить к досрочной выплате аренды.

Также досрочная выплата не может перекрывать срока окончания аренды, даже если стороны, руководствуясь статьей 621 ГК РФ, решили продлить сроки аренды.

Наиболее популярные вопросы и ответы по арендной плате

Вопрос: Я заключила договор аренды квартиры сроком на 5 лет. Изначально оговаривалось, что территория будет использоваться для проживания. Тем не менее, наниматель начал заниматься прямо в квартире бизнесом, ожидая получать большую прибыль. Является ли это нарушением? Кристина.

Ответ: Данный вопрос должен рассматриваться с точки зрения жилищного и гражданского законодательства. Согласно пункту 2 статьи 606 ГК РФ, любой доход, полученный нанимателем на арендуемом участке, становится его собственностью. Также в ГК РФ оговаривается, что любая порча имущества может повлечь одностороннее расторжение договора.

Тем не менее, согласно статье 2 ЖК РФ, для осуществления коммерческой деятельности на территории квартиры, она должна быть переведена в разряд нежилого фонда. Таким образом, использование арендованной квартиры в коммерческих целях незаконно.

Заключение

Арендная плата является эффективным инструментом поощрения собственников, самостоятельно не использующих предмет своих прав. Установление арендной платы может происходить в одностороннем порядке или по договоренности между лицами. Передача имущества иным лицам за плату детально рассмотрена в ГК РФ, ЗК РФ, а также отдельных федеральных законах, устанавливающих:

  • Взаимные обязательства по передаче имущества, средств и соблюдению сроков между арендатором и арендодателем.
  • Необходимость своевременной оплаты арендных платежей.
  • Различные формы выплат, ограничивающиеся лишь условиями соглашения.
  • Возможность получения выплат досрочно, если к тому располагают обстоятельства.

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/arenda/prava-i-obyazannosti-arendatora-i-arendodatelya/arendnaya-plata/

Кратко о формах арендных платежей и правилах их расчета

Арендная плата

Гражданское законодательство РФ выделяет несколько видов оплаты аренды. Участники соглашений выбирают наиболее удобный и экономически эффективный из них. Способ расчетов приобретает силу после документального закрепления. Схема обязательно прописывается в договоре.  

Юридический базис

Финансовые отношения в рамках арендных сделок регулируются ГК РФ. Плата за пользование имуществом устанавливается в соответствии со статьей 614 Кодекса. Официальное определение лаконично. Законодатель именует арендными платежами обязательные взносы, порядок и срок внесения которых закреплен соглашением.

Регулирование во многом зависит от предмета сделки. Если таковым является частная недвижимость, транспорт или оборудование, цены остаются свободными. Участники руководствуются рыночными показателями, личными обстоятельствами, характеристиками имущества.

Правила меняются, когда речь заходит о муниципальной или государственной собственности.

Так, при передаче в возмездное пользование федеральных земель чиновники опираются на правительственное постановление № 582. Особый порядок расчетов применяется и в случае финансовой аренды.

Вознаграждение по договорам лизинга устанавливают с учетом закона № 164-ФЗ. Платеж здесь включает выкупную стоимость.

Большое значение при формировании цены имеет судебная практика. Основой являются разъяснения ВС и ВАС России. Внимания заслуживают постановление 73 от 17.11.11, обзоры № 3 за 2017 и № 4 за 2018 годы.

Обобщая позиции нижестоящих судов, высшие инстанции рассказали, что такое арендная плата, разрешили ряд правовых коллизий и пресекли двоякое толкование норм.

Документы не имеют силы закона, но дают общее представление о рассмотрении споров.

Виды арендной платы и их особенности

Основа классификации заложена ст. 614 ГК РФ. Норма выделяет следующие формы вознаграждений:

  • фиксированные взносы различной периодичности;
  • процент либо долю от доходов, плодов или иных результатов эксплуатации имущества;
  • предоставление услуг;
  • передача вещи в счет погашения обязательств арендатора;
  • неотделимые улучшения актива.

Закон допускает установление смешанных форм арендных платежей. Участники сделок активно пользуются диспозитивностью гражданского права, разрабатывая собственные схемы.

Классификацию проводят также по составу. Нередко условиями соглашения предусматривается деление суммы на несколько частей. Составляющими арендной платы могут быть:

№ п.п. Наименование
Общее описание
1.КомпенсацияПри заключении договора владелец актива несет определенные расходы. Так, в состав арендного взноса включают возмещение издержек на модернизацию, настройку, транспортировку имущества, дополнительную комплектацию. Вопросы ремонта обязательно оговаривают в соглашении. В противном случае сторонам придется следовать общим правилам. Статья 616 ГК РФ возлагает обязанность проведения текущих работ на арендатора. Капитальный ремонт лежит на плечах непосредственного собственника
2.НалогиЕсли арендодатель признан плательщиком НДС, стоимость пользования имуществом увеличится (ст. 146 НК РФ)
3.ДоходЭта часть поступает непосредственно собственнику объекта и признается чистой прибылью по сделке
4.Дополнительные услуги В состав арендной платы могут входить расходы на связь, вывоз мусора, сервисное обслуживание и другое

Неустойка и пени увеличивают фактическую стоимость пользования имуществом. Однако отнести их к составляющим арендной платы нельзя.

Начисление штрафных санкций связано с нарушениями договора (например, просрочкой платежа). В отличие от арендного взноса сумма взысканий может уменьшаться. Алгоритм применения ст.

333 ГК РФ продемонстрировал Суд Железнодорожного района Ростова-на-Дону при рассмотрении дела № 2-2575/2017.

Единоразовые и регулярные платежи

Периодичность расчетов имеет большое значение, а потому согласовать вопрос необходимо на начальной стадии сотрудничества. Жестких ограничений законодатель не ставит. Участники вправе выбрать любой вариант:

  1. Предоплата. Арендатор вносит средства за весь период пользования имуществом по договору. Такая схема распространена в прокате движимых вещей, например, театральных костюмов (ст. 630 ГК РФ).
  2. Ежегодный взнос. Этот вариант нередко выбирают при передаче в аренду муниципального, регионального или федерального имущества, а также оборудования или транспорта. Размер вознаграждения рассчитывают за календарный год.
  3. Ежемесячные или ежеквартальные платежи. Классическая схема расчетов основывается на периодических равных взносах. Деньги перечисляются арендатором в конкретный день или до установленной в договоре даты. Иногда участники утверждают специальный график.
  4. Посуточная оплата. Это особый вид аренды, практикуемый преимущественно в сфере недвижимости. Вознаграждение удерживается за каждый день по согласованной партнерами ставке.

В 2019 году ситуация с посуточной арендой жилья изменилась. Парламентарии запретили размещать хостелы в многоквартирных домах (ст. 17 ЖК РФ). Требования к этому виду бизнеса ужесточили, а игроков поставили в равные условия. Поправки вступили в силу в октябре.

По общему правилу, менять размер периодического взноса можно не чаще 1 раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Отступать от предписания стороны вправе лишь при наличии соответствующей оговорки в соглашении. Участники должны определить порядок корректировки. Механизм применения нормы подробно описан информационным письмом ВАС РФ № 66 от 11.01.02.

Фиксированный размер и гибкая ставка

В большинстве случаев размер арендного платежа указывают в договоре. Это неизменная величина, измеряемая в любой конвертируемой валюте. При этом практические расчеты на территории России проводятся только в рублях (ст. 317 ГК РФ).

Отчисления арендатора в этом случае не зависят от экономических выгод эксплуатации имущества. Изменить тариф стороны могут по взаимному согласию или в порядке, предусмотренном договором. А вот инфляционные процессы не являются основанием одностороннего увеличения требований. К такому выводу пришел 5 ААС в обзоре от 14.10.2011 (дело А51-22191/2009).

Гибкая ставка встречается в практике реже. Прогрессивный вариант выбирают преимущественно коммерсанты. Формы разнообразны:

Порядок расчета Пример
Доля от валовой выручки или чистого доходаАренда магазина или иной торговой точки
Процент от количества заказов, посетителейИспользование наемных транспортных средств при оказании услуг такси
Часть полученных арендатором плодовАренда фермы, сельскохозяйственных угодий, комплексов для разведения рыбы и т. д.

Плавающая ставка выгодна обеим сторонам. Такое сотрудничество отличается экономической эффективностью, а регулярный перерасчет обязательств не признается изменением договора (п. 1 обзора 9 ААС).

Форма приобрела популярность в кризисный период. Однако она имеет и свои минусы. Так, арендодатель вынужден контролировать результаты пользования имуществом, чтобы избежать занижения платежей по договору.

С этой целью на объектах устанавливаются специальные видеокамеры или счетчики.

Допускает закон и комбинированные схемы. Участники сделки вправе согласовать фиксированный размер арендной платы, дополнив его переменной частью. Ключевым условием будет детальная проработка механизма расчета. В договоре потребуется прописать формулу и порядок определения исходных данных.

Денежная и натуральная оплата

Большинство сделок в стране предполагает расчет национальной валютой. Стороны согласовывают прием наличности либо перечисления средств на банковские счета. Однако такая форма арендных платежей не является единственной. При наличии соответствующего пункта в договоре обязательства могут быть погашены:

  • передачей прав собственности на ценные вещи;
  • оказанием услуг или выполнением работ;
  • неотделимыми улучшениями имущества.

Проблемой таких расчетов является необходимость оценки. Встречное исполнение должно быть равнозначным, в противном случае возникнут споры.

К группе риска, в первую очередь, относят финансово нестабильные организации. В случае банкротства к сделкам с натуральной оплатой будет приковано внимание кредиторов.

Подходы судов к разрешению таких дел продемонстрированы, например, в постановлении ВАС РФ № 63.

Не менее серьезной проблемой станут претензии относительно извлечения необоснованной налоговой выгоды. Заметное отклонение оценки передаваемых в счет оплаты услуг, работ или товаров от рыночных показателей послужит основанием начисления недоимки.

Суды в такой ситуации будут руководствоваться разъяснениями постановления ВАС РФ № 53. Служители Фемиды проанализируют все условия сделки в комплексе. Значение приобретет взаимосвязь сторон, порядок исполнения договора, наличие реальной переписки и мн.

др.

Документальное закрепление стоимости аренды

Цена является существенным условием договора, если предметом выступает недвижимость. Пренебрежение этим пунктом влечет недействительность сделки (п. 3 обзора 9 ААС). Однако юристы настаивают на установлении стоимости и при заключении иных арендных соглашений. Такой подход существенно снижает конфликтность и позволяет избегать претензий контролирующих служб.

Зафиксировать цену аренды можно:

  • в тексте договора;
  • в приложении к контракту (расчет, тарифный план, график взносов).

Если речь идет о гибкой ставке, имеет смысл утвердить алгоритм начислений. Отдельным пунктом или документом стороны устанавливают формулу, принцип определения расчетной базы и исходных параметров.

Изменения цены фиксируются дополнительным соглашением. Обязанность регистрации правок появляется лишь у участников долгосрочных арендных сделок (ст. 651 ГК РФ).

Факт корректировки платы за земельный участок или капитальное сооружение должен отражаться в государственном реестре. Однако уклонение от процедуры не лишает новый расчет юридической силы.

Такую позицию занял, например, Западно-Сибирский окружной ФАС в постановлении № Ф04-198/13 от 03.04.13. Участники обязаны следовать согласованному порядку с момента составления документа.

Краткие выводы

  1. Базовая классификация арендных платежей закреплена ст. 614 ГК РФ. Критериями являются форма и периодичность расчетов. Однако законодатель не запрещает использовать комбинированные схемы.
  2. Порядок установления цен регламентирован лишь для муниципального, регионального или федерального имущества. Частные собственники свободны в выборе. Им следует лишь придерживаться принципов равноценности.
  3. Стороны сделок вправе пересматривать стоимость по договору с различной периодичностью. Если в соглашении не указан конкретный график, делать это разрешается не чаще 1 раза в год.
  4. Изменения арендной платы подлежат документальному закреплению. Дополнения к соглашениям, прошедшим государственную регистрацию, также подлежат отражению в Росреестре.

Источник: https://newfranchise.ru/biznes-stati/arenda/kratko-o-formah-arendnyh-platezhej-i-pravilah-ih-rascheta

Все термины
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: